Tilbygg ikke byggesøkt - sak mot selger?

[AnonymBruker]

Hei,

Vi kjøpte hus i 2017 og begynte å pusse opp den.. Vi har nå oppdaget at tilbygget på ca 40kvm er ulovlig bygd og når vi har sendt inn søknad til kommunen. Kommunen ønsker at det skal føres opp i TEK17 OG behandler tilbygget som ett nytt tilbygg og dermed med nye forskrifter, med mindre vi kan vise til vesentlige fordeler ved fravik fra TEK17. I prospektet står det ikke noe om at dette tilbygget ikke er lovlig som det står, men huset ble solgt som delvis dødsbo, altså ikke helt. 

Hva tror du/dere man får til ved å ta det gjennom boligkjøperforsikringen? Er det noe sjanse for å få noe prisavslag? Vi hadde jo aldri kjøpt boligen dersom tilbygget ikke var/kunne bli godkjent som det sto.

Hvis vi ender opp med å måtte rive for å bygge det opp igjen er det jo en vesentlig kostnad ikke har lyst til å dekke av egen lomme.. 

Er det noen andre som har vært i noe lignende situasjon?

Anonymkode: 44ef9...ca5

[Determegja]

Tror jeg ville gått en runde til med kommunen for å fått godkjent eksisterende tilbygg.

 

 

 

[newman01]

Ansvarlig megler burde sjekket grunnbok før salg.

[Gjest Blondie65]

Her er det absolutt verdt å forsøke å få noe fra forsikringen ja.

[Grandidosa83]

7 timer siden, AnonymBruker skrev:

Hei,

Vi kjøpte hus i 2017 og begynte å pusse opp den.. Vi har nå oppdaget at tilbygget på ca 40kvm er ulovlig bygd og når vi har sendt inn søknad til kommunen. Kommunen ønsker at det skal føres opp i TEK17 OG behandler tilbygget som ett nytt tilbygg og dermed med nye forskrifter, med mindre vi kan vise til vesentlige fordeler ved fravik fra TEK17. I prospektet står det ikke noe om at dette tilbygget ikke er lovlig som det står, men huset ble solgt som delvis dødsbo, altså ikke helt. 

Hva tror du/dere man får til ved å ta det gjennom boligkjøperforsikringen? Er det noe sjanse for å få noe prisavslag? Vi hadde jo aldri kjøpt boligen dersom tilbygget ikke var/kunne bli godkjent som det sto.

Hvis vi ender opp med å måtte rive for å bygge det opp igjen er det jo en vesentlig kostnad ikke har lyst til å dekke av egen lomme.. 

Er det noen andre som har vært i noe lignende situasjon?

Anonymkode: 44ef9...ca5

Dette med dødsbo (vet ikke hva man ligger i «delvis» dødsbo) gjør det ofte litt vanskelig å fremme krav mot selger. Både fordi dødsboet kan være oppløst, som i så fall gjør man ikke har noen å hå på, og sekundært at det da ofte er tatt kraftige forbehold i prospektet om ekstra undersøkelsesplikt osv.

Umulig er det selvfølgelig ikke.

Som en nevner ovenfor mener jeg det kan være mer fruktbart å føre sak mot megler. Innhenting av nødvendig informasjon, herunder byggesaksmappe, er en av kriteriene som følger megleransvaret.

Her vil du ga utfordring med at boligkjøperforsikringen sjelden går på megler, da de selger produktene deres.

Mitt tips: snakk med boligkjøperforsikringen og en separat advokat. Mange opplever sistnevnte er langt mer villig til å gå på megler.

PS: husk å melde kravet omgående. Foreldelse inntreffer relativt kjapt om man viser inaktivitet.

[AnonymBruker]

Hvorfor har du ikke sjekket grunnboken og saksarkivet til kommunen? Alt som er godkjent står jo der? I Oslo er det enkelt tilgjengelig på kommunens hjemmeside, så jeg ville tolket det som kjøpers undersøkelsesplikt... men megler burde så klart opplyst om dette.

Anonymkode: 57e28...131

[AnonymBruker]

Megler skal jo hente inn grunnbok osv som del av salgsprosessen. Jeg betalte iallfall gebyret for dette som del av det jeg betalte min megler ved salg (byggesaker kan man få innsyn i gratis, ofte ligger de allerede åpent på nett som for Oslo, men for å få tilsendt full grunnbok fra kartverket koster det et lite gebyr)

Ville forsøkt å gå videre med dette dersom det ikke sto noe i prospekt, tilstandsrapport eller egenerklæring om dette tilbygget. Har dere sjekket om det står noe der om at alt er lovlig etter byggeforskrifter feks? For om det spesifikt står noe som er feil så vil jeg tro dere har en sterkere sak. 

Anonymkode: 6ccc7...f28

[AnonymBruker]

Ville også ringt byggesakskontoret i kommunen og bedt om samtale, forklare situasjonen og spørre om hjelp til hvordan dere kan unngå å måtte rive. Det er de som kan loven best og vet hva dere eventuelt må gjøre for å få lov å beholde som det er i dag.

Anonymkode: 6ccc7...f28

[AnonymBruker]

Hei,

Ukene har gått og fått avslag fra kommunen om dispensasjon for fravik av TEK17. Vegger og tak hadde vi nok klart å etterisolere til TEK17, men såla ødelegger. Vi har satt opp kostnadsestimat på ca. 700 tusen til kommunen hvor vi fikk svar at de ikke tar kostnad til vurdering. Da det søkes om ett tilbygg som ikke tidligere er godkjent skal saken behandles som ett nytt tilbygg ref. Brev fra kommunen.

Etterhåndssøknader skal visst etter Sivilombudsmannen uttalelse 2015/1370 "behandles som om tiltaket enda ikke er gjennomført, og merkostnadene ved å oppfylle kravene i ettertid, kan normalt sett ikke vektlegges som ulempe".

Vi har fra motparts selgerforsikring fått vite at mannen som eide deler av boligen har vært med på å bygge ut tilbygget, hvor det står at han hadde hørt med kommunen i slutten av 70-tallet hvor han hadde fått svar at det ikke var søknadspliktig.  Dette har vi nå fått vite i ettertid og står ikke nevnt noe om hverken "ulovlig tilbygg", ikke byggesøkt eller noe i prospektet...

Vi sendte saken for første gang til forsikringen høsten 2019 og har nå fått avslag fra kommunen.. Vi hadde aldri kjøpt huset om vi hadde visst dette.., for nå har vi 200kvm med ett lovlig soverom og hvorav nesten 40kvm er ulovlig bygd..  Mener personlig at det burde være en god mulighet for prisavslag. Hvis man regner om kjøpssum delt på arealet på huset er verdien på tilbygget ca. 850.000. Også er det nå sannsynligvis noe vi må rive.. 

Har noen erfaring på lignende tilfeller?

Anonymkode: 44ef9...ca5

[AnonymBruker]

Var det søknadspliktig på byggetidspunktet eller ikke? Og hvorfor har ikke megler undersøkt dette? Og hvorfor har dere ikke selv undersøkt hva som sto på huset, det er jo offentlig tilgjengelig informasjon?

Vet ikke helt hvordan det er med undersøkelsesplikt, og om dere må gå på selger eller megler. Det kan jo faktisk godt hende at selger har handlet i god tro - dersom det ikke er søkenadspliktig søker man jo ikke. Men megler (og kanskje dere) burde sjekket matrikkel og saksmappe hos kommunen, det er et ekstremt enkelt søk to steder på Internett.

Anonymkode: 57e28...131

[Gjest Blondie65]

Denne som har bygget ulovlig, var det han som solgte?

Det er mange som har tapt denne typen byggesaker i det siste - tilbygg, ikke søkt, bare muntlig diskutert med en eller annen i kommunen og så, mange år senere så er det plutselig TEK17 som gjelder.

Jeg mener likevel at dette kommer inn under selgers opplysningsplikt. Jeg ville i alle fall forsøkt å få redusert prisen tilsvarende utbyggingskostnadene.

[AnonymBruker]

Klag på avslaget og appeller til politikerne. Det funker alltid. Hilsen tidligere byggesaksbehandler

Anonymkode: 31175...be0

[AnonymBruker]

Her har de virkelig gjort seg vanskelige, jeg hadde glatt gitt fravik fra TEK på dette. 

Men var det søknadspliktig da det ble bygd? Det er jo ganske relevant. Orker ikke bla opp gammel lov på telefonen, men tror det står noe om "mindre tiltak som er varslet kommunen" eller lignende i en tidligere lov. 

Anonymkode: e3c60...cde

[AnonymBruker]

Når man går på kartverket så ser man hele huset med tilbygg og alt, så veldig vanskelig å vite at noe var ulovlig før man så selve byggetegningene som var arkivert i kommunens register og ikke offentlig tilgjengelig. Det står blant annet at bad er fikset xx år og taket byttet xx år osv.,men ingenting nevnt om "muntlig" godkjennelse for tilbygg. Det er han som eide 1/3 ved boligens salgstidspunkt som har vært med på å gjøre endringen på 70-tallet - bodd der i 40år. Nå vet ikke jeg hva praksisen var på 70-tallet, men når vi snakket med kommunen fikk jeg inntrykk at det da også ville vært søkepliktig, uten at jeg skal si det for bastant. 

Vi leste salgsprospektet nøye og ingenting av dette er nevnt. Står ikke engang at det er ett tilbygg, så å vite at det er bygd i ettertid kunne man ikke finne ut av informasjon tilgjengelig.

 

Hvis sistemann/kvinne i tråden som nevnte "mindre tiltak som er varslet kommunen " har mulighet til å finne kilden er jeg veldig interessert i dette. Vi ønsker jo helst å slippe å ha noe sak mot selger eller noe spesielt ekstra kostnad.. Vi vil bare ha lovlig bruksområde! 🙂

 

Takk på forhånd og ha en fin kveld!

Anonymkode: 44ef9...ca5

[AnonymBruker]

Dersom bygget ble satt opp på 70-tallet er det plan-og bygningsloven fra 1965 som gjelder. Klippet fra loven:

Anonymkode: e3c60...cde

[AnonymBruker]

Ble litt dårlig kvalitet, men det var 86 a jeg tenkte på. Det blir jo litt ord mot ord om bygget ble varslet kommunen eller ikke, men. Det kan jo være verdt et forsøk. Og så må tilbygget ellers være satt opp iht loven, 4 meter fra nabogrense, osv.

Anonymkode: e3c60...cde

[Bitten68]

Vi kjøpte et hus der det i ettertid viste seg at et av soverommene ikke var godkjent for varig opphold.

Ved hjelp av boligkjøperforsikring fikk vi (etter en lang prosess) dekket utgifter til å gjøre de endringer som skulle til (rømningsvei), og utgifter knyttet til å søke kommunen om godkjenning. 
 

Begrunnelsen var at megler ikke hadde opplyst om forholdet i noen av papirene som var tilgjengelig på salgstidspunktet, men informasjonen var tilgjengelig i bunken med papirer vi fikk ved kontraktsinngåelse (dvs megler visste/burde visst hvis hun hadde lest de gamle kommunale papirene). 

[Gjest Blondie65]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Ble litt dårlig kvalitet, men det var 86 a jeg tenkte på. Det blir jo litt ord mot ord om bygget ble varslet kommunen eller ikke, men. Det kan jo være verdt et forsøk. Og så må tilbygget ellers være satt opp iht loven, 4 meter fra nabogrense, osv.

Anonymkode: e3c60...cde

Hvis det er varslet kommunen skal det jo ligge dokumenter på det.

[AnonymBruker]

7 minutter siden, Blondie65 skrev:

Hvis det er varslet kommunen skal det jo ligge dokumenter på det.

Problemet er vel at det fra selgers side er påstander om muntlig godkjenning. Eller rettere sagt,at det påstås at det fra kommunen ble sagt at dette ikke var søknadspliktig. Ettersom dette er 40 år siden,og vedkommende kanskje er død,og uansett kun eide 1/3 av boligen,blir dette veldig vanskelig å legge som begrunnelse for en klage dessverre.

Ved dødsbo pleier det også å stå en setning i prospektet om oppfordring til å undersøke ekstra nøye. Og så står det vel nesten alltid at f eks info fra kommunen og kartverket kan fåes av megler ved forespørsel. Å lese prospektet er rett og slett ikke godt nok ifh til egen undersøkelsesplikt.

Selgers forsikring vil nok fastholde hva som etter sigende er sagt,og hva kjøper burde ha undersøkt. Så dette ender vel som en sak mellom kjøper og kommunen.

Anonymkode: c2607...077

[AnonymBruker]

18 minutter siden, Blondie65 skrev:

Hvis det er varslet kommunen skal det jo ligge dokumenter på det.

Ja, i en perfekt verden. Dessverre er det i hvert fall i min kommune dårlig med arkiv fra den tiden, og det lille som finnes er svært mangelfullt. Vi kan i hvert fall ikke basere oss på at dersom det ikke foreligger brev fra 1970 i arkivet, så eksisterer det ikke. Er det som er så vanskelig med slike saker. Og er derfor jeg ville gitt fravik fra TEK, det er bare en melding til kommunen som mangler, det er i visse tilfeller lov å være litt rund i kantene.

Anonymkode: e3c60...cde