Hvordan påvirkes boligverdi av fellesgjeld?

[AnonymBruker]

Alt. 1. Jeg kjøper en borettslagsleilighet til 2,5 mill og overtar samtidig en fellesgjeld på 500k.

Alt. 2. Jeg kjøper en borettslagsleilighet uten fellesgjeld til 3 mill.

Hvilken av disse har høyest verdi?

Hva vil banken kunne gi i lån på disse to alternativene dersom man kun tenker på begrensingen på 85% av kjøpesummen?

 

Anonymkode: 116a5...bf5

[AnonymBruker]

Jeg vil sette Alt. 2 som litt høyere i verdi.

Det går jo egentlig ut på det samme, men høyere fellesgjeld kjennetegner aksje- og andelsleiligheter. Som kjøper vil jeg alltid velger selveier (filtrerer for det på Finn, og det er jeg nok ikke alene om), og aksje- og andelsleiligheter ligger litt lavere i pris i markedet.

Renter og avdrag på fellesgjelden kan endres, det er derfor litt mer risikabelt.

 

Anonymkode: 0bbdd...99d

[AnonymBruker]

Det kommer an på vedlikehold. Er begge boliger fra la oss si 50-60 tallet hvor den med 500k i fellesgjeld har hatt renovering av bad, ordnet piper, fikset opp balkonger, tak og uteområder og den uten fellesgjeld ikke hadde gjort store deler av dette ville jeg gått for den med fellesgjeld. 

Anonymkode: 880f5...296

[Gliffy]

1 minutt siden, AnonymBruker said:

Det kommer an på vedlikehold. Er begge boliger fra la oss si 50-60 tallet hvor den med 500k i fellesgjeld har hatt renovering av bad, ordnet piper, fikset opp balkonger, tak og uteområder og den uten fellesgjeld ikke hadde gjort store deler av dette ville jeg gått for den med fellesgjeld. 

Anonymkode: 880f5...296

Enig her. Ville vært skeptisk til en leilighet i et gammelt bygg uten fellesgjeld. Vedlikeholdsbehovet er det samme for selveier og borettslag. 

[AnonymBruker]

Fra bankens synspunkt og dersom man kun ser på 85 % regelen så vil du kunne låne 1,7 mill dersom du kjøper bolig nr 1. Dette er 85% av 2 mill (kjøpssum minus fellesgjeld).

Skal du kjøpe bolig nr 2 kan du låne 2,55 mill. som er 85% av 3 mill.

Du må ha minimum 450k i egenkapital for begge boligene.

Anonymkode: 0f07a...032

[AnonymBruker]

35 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Jeg vil sette Alt. 2 som litt høyere i verdi.

Det går jo egentlig ut på det samme, men høyere fellesgjeld kjennetegner aksje- og andelsleiligheter. Som kjøper vil jeg alltid velger selveier (filtrerer for det på Finn, og det er jeg nok ikke alene om), og aksje- og andelsleiligheter ligger litt lavere i pris i markedet.

Renter og avdrag på fellesgjelden kan endres, det er derfor litt mer risikabelt.

 

Anonymkode: 0bbdd...99d

Jeg filtrerer vekk selveier, så slett ikke alle tenker likt som deg. Jeg liker å bo i brettslag der nødvendig oppussing kan fordeles på flere, fremfor at det må krangles i et sameie om hva som må gjøres og betaling for arbeidet. 

Anonymkode: 70b2b...d04

[newman01]

48 minutter siden, AnonymBruker said:

Som kjøper vil jeg alltid velger selveier (filtrerer for det på Finn, og det er jeg nok ikke alene om), og aksje- og andelsleiligheter ligger litt lavere i pris i marked

Så du foretrekker å betale 100'000 ekstra i flytteskatt? Aksjeleilighet er jo genialt, man slipper jo unna med 2000-5000kr i gebyr. 

Selveier har ikke spesielt mange fordeler egentlig

[AnonymBruker]

Folk er rare og overser fellesgjelden, så hvis dette er to like leiligheter det den ene gjelden er nedbetalt med in-ordning, vil den med fellesgjeld antagelig bli solgt for totalt mer. Ikke spør meg hvorfor de ikke kan regne, men jeg har sett det flere ganger.

Anonymkode: 47587...a4e

[AnonymBruker]

11 timer siden, AnonymBruker skrev:

Renter og avdrag på fellesgjelden kan endres, det er derfor litt mer risikabelt.

Renter og avdrag vil kunne variere på et privat boliglån og om det varer i mange år. Dessuten inneholder felleskostnaden som betjener fellesgjelden også mange andre utgifter som må får ved kjøp av selveier, og som også vil variere: kommunale avgifter, forsikring, abonnement på TV/internett, vedlikehold osv.

Viktig også å huske på, at på toppen av de 3 millionene for selveieren, kommer dok avg på kr 75 000,-. 

Anonymkode: 958e1...178

[AnonymBruker]

11 timer siden, AnonymBruker skrev:

Fra bankens synspunkt og dersom man kun ser på 85 % regelen så vil du kunne låne 1,7 mill dersom du kjøper bolig nr 1. Dette er 85% av 2 mill (kjøpssum minus fellesgjeld).

Skal du kjøpe bolig nr 2 kan du låne 2,55 mill. som er 85% av 3 mill.

Du må ha minimum 450k i egenkapital for begge boligene.

Anonymkode: 0f07a...032

Men det er jo hverken et pluss eller et minus for noen av delene. Man trenger det lånet man trenger for å dekke kjøpesummen (minus egenkapitalen). Fordelen med en borettslagsleilighet, er at man flytter i fra mye av gjelden den dagen man selger. Ved selveier er man ansvarlig for hele gjelden, også etter salg.

Anonymkode: 958e1...178

[Illuminatum]

15 timer siden, AnonymBruker skrev:

Jeg vil sette Alt. 2 som litt høyere i verdi.

Det går jo egentlig ut på det samme, men høyere fellesgjeld kjennetegner aksje- og andelsleiligheter. Som kjøper vil jeg alltid velger selveier (filtrerer for det på Finn, og det er jeg nok ikke alene om), og aksje- og andelsleiligheter ligger litt lavere i pris i markedet.

Renter og avdrag på fellesgjelden kan endres, det er derfor litt mer risikabelt.

 

Anonymkode: 0bbdd...99d

Nå var det vel snakk om andelsleiligheter i begge alternativene.

[Fjompen]

15 timer siden, AnonymBruker skrev:

Alt. 1. Jeg kjøper en borettslagsleilighet til 2,5 mill og overtar samtidig en fellesgjeld på 500k.

Alt. 2. Jeg kjøper en borettslagsleilighet uten fellesgjeld til 3 mill.

Hvilken av disse har høyest verdi?

Hva vil banken kunne gi i lån på disse to alternativene dersom man kun tenker på begrensingen på 85% av kjøpesummen?

 

Anonymkode: 116a5...bf5

Det er vanskelig å forstå hva du mener, men jeg velger å tolke det som at begge leilighetene er identiske, men at tidligere eier av leilighet 2 har innfridd andelen av fellesgjeld. I et slik tilfelle vil jo leilighetene være like mye verdt, og betraktes likt av bankene. Det er ingen forskjell på personlig gjeld og andel av fellesgjeld, det blir jo en lånebelastning på deg uansett. 

Som andre skriver i tråden; Fellesgjeld er ikke spesielt skummelt om den går til fornuftige ting som oppussing eller verdiøkende tiltak, som balkong o.l.

Borettslag med for lave felleskostnader er også skummelt, siden det vitner om en lav sparegrad til oppussing. 

[AnonymBruker]

1 time siden, Fjompen skrev:

Det er vanskelig å forstå hva du mener, men jeg velger å tolke det som at begge leilighetene er identiske, men at tidligere eier av leilighet 2 har innfridd andelen av fellesgjeld. I et slik tilfelle vil jo leilighetene være like mye verdt, og betraktes likt av bankene. Det er ingen forskjell på personlig gjeld og andel av fellesgjeld, det blir jo en lånebelastning på deg uansett. 

Som andre skriver i tråden; Fellesgjeld er ikke spesielt skummelt om den går til fornuftige ting som oppussing eller verdiøkende tiltak, som balkong o.l.

Borettslag med for lave felleskostnader er også skummelt, siden det vitner om en lav sparegrad til oppussing. 

Du har rett i at de er like mye verdt, men de vil ikke bli behandlet likt av banken.

I alternativ 1 kan man kun låne 1,7 mill. til kjøp selv om boligen er verdt 3 mill. I alternativ 2 kan man låne 2,55 mill fordi dette er 85 % av verdien uten å måtte trekke fra fellesgjeld. 

For å kjøpe leiligheten nummer 1 må en kjøper altså ha 800k i egenkapital. For den andre leiligheten må en kjøper kun ha 450k i egenkapital. 

Det gir to veldig ulike kundegrupper for to boliger som i utgangspunktet er like mye verdt.

Anonymkode: 0f07a...032

[AnonymBruker]

2 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Du har rett i at de er like mye verdt, men de vil ikke bli behandlet likt av banken.

I alternativ 1 kan man kun låne 1,7 mill. til kjøp selv om boligen er verdt 3 mill. I alternativ 2 kan man låne 2,55 mill fordi dette er 85 % av verdien uten å måtte trekke fra fellesgjeld. 

For å kjøpe leiligheten nummer 1 må en kjøper altså ha 800k i egenkapital. For den andre leiligheten må en kjøper kun ha 450k i egenkapital. 

Det gir to veldig ulike kundegrupper for to boliger som i utgangspunktet er like mye verdt.

Anonymkode: 0f07a...032

Dette er jo feil. Begge boliger har totalkostnaden på 3 mill (eksl. Gebyrer). Sådan så trenger man kun 450k i egenkapital på begge. Ergo:

Alt 1: Lån 2 050 000 

Alt 2: Lån 2 550 000 

Legger man til felleskostnader + egenkapital i alt 1 så får en 3 000 000 i totalkostnad. 

Samme for alt 2, legger til egenkapital så får en 3 000 000 i totalkostnad. 

Anonymkode: b7c40...ef8

[AnonymBruker]

8 timer siden, AnonymBruker skrev:

Renter og avdrag vil kunne variere på et privat boliglån og om det varer i mange år.

Anonymkode: 958e1...178

Men det er jo en helt separat sak, det er jo snakk om å ta lån uavhengig av hva slags leilighet som kjøpes?

Anonymkode: 0bbdd...99d

[AnonymBruker]

41 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Men det er jo en helt separat sak, det er jo snakk om å ta lån uavhengig av hva slags leilighet som kjøpes?

Anonymkode: 0bbdd...99d

Men å si at det er mer risikabelt med et lån i borettslag enn eget privat lån, blir feil. Vil nesten si omvendt, for det er gode sjanser for bedre lånebetingelser i et borettslag enn som privatperson.

Anonymkode: 958e1...178