Heftelse på eiendom -utløses kun ved salg?

[AnonymBruker]

Har et konkret spørsmål her, som jeg lurer veldig på. En eiendom har en heftelse på seg, en opsjon på 500 000 som skulle innfris i 2012. Før den tid, ble eiendommen solgt - uten at denne heftelsen ble innfridd. Kjøper var klar over den, og at den var tinglyst på eiendommen. Men kjøper har argumentert med at heftelsen er knyttet til forrige eier, altså på person. Men dokumentene viser at heftelsen er tinglyst på selve eiendommen.

Kan virkelig nåværende eier unndra seg å innfri denne heftelsen, som skulle vært utbetalt/innfridd i 2012? Nåværende eier kjøpte eiendommen i 2010.

Anonymkode: f9528...049

[CAPS LOCK]

Nei. Poenget med tinglyste heftelser er nettopp at de følger eiendommen, ikke eieren. 

[AnonymBruker]

2 minutter siden, CAPS LOCK skrev:

Nei. Poenget med tinglyste heftelser er nettopp at de følger eiendommen, ikke eieren. 

Hm, så du mener at personen med kravet har rett til å få det innfridd så snart som mulig, eller misforstår jeg deg? Skal heftelsen følge eiendommen videre og bli utløst først om/når den selges igjen? Selv om den allerde var en heftelse da nåværende eier kjøpte den i 2010?

Anonymkode: f9528...049

[Agathe]

Men, nå begynner det jo å bli en stund siden 2012, så dette bør jo ordnes fortest mulig før det hele blir foreldet. For selvfølgelig skulle pengene utbetales. Det går på eiendom ikke person, og når kjøper er kjent med dette bør det ha innvirkning på hva han er villig til å betale.

Anbefaler advokat

 

Endret 9. april 2020 av Agathe

[AnonymBruker]

1 minutt siden, AnonymBruker skrev:

Hm, så du mener at personen med kravet har rett til å få det innfridd så snart som mulig, eller misforstår jeg deg? Skal heftelsen følge eiendommen videre og bli utløst først om/når den selges igjen? Selv om den allerde var en heftelse da nåværende eier kjøpte den i 2010?

Anonymkode: f9528...049

Heftelsen følger eiendommen til «evig tid». Og du kan verken som kjøper eller selger påstå deg uvitende siden den ligger lett tilgjengelig. 

Personen eller eiendommen som har kravet bør ringe advokat rett over påske og skremme livskiten av eier slik at hen får sin opsjon på 500 000. Det er denne, ikke eier, som må sørge for innfrielse. Og med «sørge for» mener en gjerne «dra for forliksrådet» i slike sammenhenger. Det må aktiv handling til. Ingen gir fra seg en halv mill fordi det står på et papir. Folk flest gambler på at ting blir glemt.

Anonymkode: e2292...a40

[AnonymBruker]

Hva står det i opsjonsavtalen som er tinglyst? Dere får begynne der så finner dere kanskje svaret også.

Anonymkode: 92020...430

[AnonymBruker]

21 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Hva står det i opsjonsavtalen som er tinglyst? Dere får begynne der så finner dere kanskje svaret også.

Anonymkode: 92020...430

Der står det at heftelsen er en opsjon som er tinglyst på eiendommen. Og videre at denne skal innfris senest 1.januar 2012, og at det etter denne datoen skal legges til renter inntil kravet innfris. Husker ikke hva renta er på, men de 500 000 har vokst en del siden 2012.

Anonymkode: f9528...049

[AnonymBruker]

52 minutter siden, Agathe skrev:

Men, nå begynner det jo å bli en stund siden 2012, så dette bør jo ordnes fortest mulig før det hele blir foreldet. For selvfølgelig skulle pengene utbetales. Det går på eiendom ikke person, og når kjøper er kjent med dette bør det ha innvirkning på hva han er villig til å betale.

Anbefaler advokat

 

Ja, er redd for at det kan foreldes. Men det skjer vel neppe når heftelsen er tinglyst og saken samtidig er "aktiv." Nåværende eier påstår hun ikke har "råd" til å betale ut mer enn 200 000, og at dette er hennes siste "tilbud." Men han som har tinglyst heftelsen godtar ikke dette beløpet, selvsagt. Og han kan vel insistere på å få betalt ut hele beløpet?

Anonymkode: f9528...049

[Juniper]

Hvem er du, TS, i denne saken? 
Hvorfor sørget ikke megler for at dette kravet ble ordnet opp i da eiendommen skiftet eier? Det er bekymringsfullt! 

Jeg tror han som har kravet kan forlange eiendommen tvangssolgt for å få sitt dekket. Nytter ikke med motbud på 200.000.

[AnonymBruker]

Du kommer med ufullstendig informasjon, bl.a. om hva opsjonsavtalen går ut på. Men hvis det er snakk om et pengekrav som er forfalt, kan panthaver kreve eiendommen tvangssolgt for å dekke pengekravet. Dette forutsetter at salgssummen blir stor nok til å dekke eventuelle andre heftelser som har høyere prioritet enn opsjonen. Hvis det ender med tvangssalg vil nåværende eier kunne kreve den reelle skyldneren (tidligere eier) for pengekravet i ettertid, såkalt regresskrav.

Hvordan har eiendommen blitt solgt med heftelse? Dette er noe av det første en eiendomsmegler sjekker, og det er meglers oppgave å sikre at alle heftelser blir innfridd.  Det dreier seg kanskje om et privat salg uten megler? Uansett virker det som om du holder tilbake informasjon. Jeg mistenker at selger og kjøper er i familie eller at det har skjedd en form for privat salg, der innholdet i opsjonsavtalen kan ha betydning og at saken har en forhistorie som du ikke opplyser om. Generelt er det vanskelig å gi råd til noen som ikke spiller med åpne kort. 

Anonymkode: 87f96...e59

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Der står det at heftelsen er en opsjon som er tinglyst på eiendommen. Og videre at denne skal innfris senest 1.januar 2012, og at det etter denne datoen skal legges til renter inntil kravet innfris. Husker ikke hva renta er på, men de 500 000 har vokst en del siden 2012.

Anonymkode: f9528...049

Men hva står i opsjonsavtalen?  Kjøper visste jo om denne i 2010, og visste at den skulle innfris i 2012, så hvorfor i all verden har ikke vedkommende innløst avtalen? Opsjonsavtaler er ikke som tinglyst pant til banken f.eks. Eller har ikke vedkommende satt seg inn i hvilken heftelser som var tinglyst når eiendommen ble kjøpt? Opsjonsavtaler følger eiendommen og ikke eier av eiendommen.

Anonymkode: 92020...430

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Du kommer med ufullstendig informasjon, bl.a. om hva opsjonsavtalen går ut på. Men hvis det er snakk om et pengekrav som er forfalt, kan panthaver kreve eiendommen tvangssolgt for å dekke pengekravet. Dette forutsetter at salgssummen blir stor nok til å dekke eventuelle andre heftelser som har høyere prioritet enn opsjonen. Hvis det ender med tvangssalg vil nåværende eier kunne kreve den reelle skyldneren (tidligere eier) for pengekravet i ettertid, såkalt regresskrav.

Hvordan har eiendommen blitt solgt med heftelse? Dette er noe av det første en eiendomsmegler sjekker, og det er meglers oppgave å sikre at alle heftelser blir innfridd.  Det dreier seg kanskje om et privat salg uten megler? Uansett virker det som om du holder tilbake informasjon. Jeg mistenker at selger og kjøper er i familie eller at det har skjedd en form for privat salg, der innholdet i opsjonsavtalen kan ha betydning og at saken har en forhistorie som du ikke opplyser om. Generelt er det vanskelig å gi råd til noen som ikke spiller med åpne kort. 

Anonymkode: 87f96...e59

Spiller jeg ikke med åpne kort? Jo. Eiendommen ble solgt privat ja, innen familie. Men regnskapsfirma og advokat var involvert, og det ble forsøkt å innfri opsjonen/heftelsen med å tilby 200 000, som ble avvist av han som har tinglyst den. Så heftelsen er i aller høyeste grad reell, og gyldig fremdeles. Jeg, TS, er en slektning av nåværende eier, som ønsker at eiendommen blir tvangssolgt.

Anonymkode: f9528...049

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Men hva står i opsjonsavtalen?  Kjøper visste jo om denne i 2010, og visste at den skulle innfris i 2012, så hvorfor i all verden har ikke vedkommende innløst avtalen? Opsjonsavtaler er ikke som tinglyst pant til banken f.eks. Eller har ikke vedkommende satt seg inn i hvilken heftelser som var tinglyst når eiendommen ble kjøpt? Opsjonsavtaler følger eiendommen og ikke eier av eiendommen.

Anonymkode: 92020...430

I opsjonsavtalen står det (har ikke kopi av den, så vet ikke ordrett hva det står) at heftelsen er tinglyst, og at den er opprinnelig en opsjon på tomter fra eiendommen som skulle fradeles og selges som hyttetomter. Men om det ikke ble foretatt noen fradeling og tomtesalg, skulle opsjonen betales ut med 500 000 kr innen 2012.

Kjøper var fullt ut klar over dette, men det var gjeld på eiendommen, og kjøper nektet å innfri mer enn 200 000 av kravet, noe som ble avvist. Så, som nevnt, står det fremdeles som en heftelse på eiendommen.

Anonymkode: f9528...049

[AnonymBruker]

36 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Spiller jeg ikke med åpne kort? Jo. Eiendommen ble solgt privat ja, innen familie. Men regnskapsfirma og advokat var involvert, og det ble forsøkt å innfri opsjonen/heftelsen med å tilby 200 000, som ble avvist av han som har tinglyst den. Så heftelsen er i aller høyeste grad reell, og gyldig fremdeles. Jeg, TS, er en slektning av nåværende eier, som ønsker at eiendommen blir tvangssolgt.

Anonymkode: f9528...049

 

33 minutter siden, AnonymBruker skrev:

I opsjonsavtalen står det (har ikke kopi av den, så vet ikke ordrett hva det står) at heftelsen er tinglyst, og at den er opprinnelig en opsjon på tomter fra eiendommen som skulle fradeles og selges som hyttetomter. Men om det ikke ble foretatt noen fradeling og tomtesalg, skulle opsjonen betales ut med 500 000 kr innen 2012.

Kjøper var fullt ut klar over dette, men det var gjeld på eiendommen, og kjøper nektet å innfri mer enn 200 000 av kravet, noe som ble avvist. Så, som nevnt, står det fremdeles som en heftelse på eiendommen.

Anonymkode: f9528...049

Selvfølgelig godtar ikke den som har tinglyst opsjonen lavere pris enn det som er tinglyst. Vedkommende har tinglyst for kr 500.000, så det var avtalt pris.

Men hvorfor ønsker du eiendommen tvangssolgt? Har du tinglyst krav i eiendommen som er misligholdt? 

Anonymkode: 92020...430

[AnonymBruker]

Spørsmålet her er om heftelsen fungerer som et pant for de 500.000 som skal betales (dvs. at man kan kreve eiendommen tvangssolgt for å få dekket beløpet), eller om det bare er avtalen om fradeling som er tinglyst og at kravet om 500.000 retter seg mot den som undertegnet avtalen. Her tror jeg at den helt eksakte ordlyden i avtalen har betydning, samt juridiske vurderinger som går utover det noen på et forum kan gi deg råd om. Både beløpet og usikkerheten rundt avtalen tilsier etter min mening at det helt klart er tid for å engasjere en advokat til å vurdere om du har mulighet til å begjære tvangssalg, i stedet for å spørre tilfeldige folk på et forum.

Du skriver også at eiendommen er belånt. Husk at du må kunne sannsynliggjøre at eventuelle heftelser som har høyere prioritet enn din vil bli dekket av den forventede salgssummen, ellers vil du ikke nå frem med en begjæring om tvangssalg.

Konklusjon: Tid for advokat.

Anonymkode: 87f96...e59

[Grandidosa83]

12 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Spørsmålet her er om heftelsen fungerer som et pant for de 500.000 som skal betales (dvs. at man kan kreve eiendommen tvangssolgt for å få dekket beløpet), eller om det bare er avtalen om fradeling som er tinglyst og at kravet om 500.000 retter seg mot den som undertegnet avtalen. Her tror jeg at den helt eksakte ordlyden i avtalen har betydning, samt juridiske vurderinger som går utover det noen på et forum kan gi deg råd om. Både beløpet og usikkerheten rundt avtalen tilsier etter min mening at det helt klart er tid for å engasjere en advokat til å vurdere om du har mulighet til å begjære tvangssalg, i stedet for å spørre tilfeldige folk på et forum.

Du skriver også at eiendommen er belånt. Husk at du må kunne sannsynliggjøre at eventuelle heftelser som har høyere prioritet enn din vil bli dekket av den forventede salgssummen, ellers vil du ikke nå frem med en begjæring om tvangssalg.

Konklusjon: Tid for advokat.

Anonymkode: 87f96...e59

Enig. Selv om TS forklarer 95% så bra som det kan gjøres er, det avgjørende her de siste 5%.

«Opsjon» er jo normalt sett brukt dersom man velger å gjøre noe spesifikt som utløser «opsjonen». Videre kan en opsjon/ servitutt være personlig selv om den er tinglyst på eiendom. Et spørsmål her er også om krav kan være foreldet osv.

Få tak i en kopi av det tinglyste dokumentet og kontakt en advokat for innspill.

Sekundært husk at betalingsevne kan ha betydning for hva som er hensiktsmessig. Det hjelper ikke å piske en død hest..