Leie ut bolig. Hva må man tenke på?

[Pasha]

Vi vurderer om vi skal investere i en ekstra leilighet som vi skal leie ut. 

Men hva bør vi tenke på ved utleie?

Er det en fordel å bruke et utleiefirma? Eller koster de mer enn hva man får tilbake?

 

[AnonymBruker]

Først må dere tenke på inntekter versus utgifter (hva dere kan forvente å leie den ut for kontra kostnader for evt. lån/renter, og ikke minst hvor mye dere får leid den ut og hvor attraktiv den er for leietakere). Det andre er skatteregler. Kjøper du en ekstra bolig som du ikke benytter selv men kun skal leie ut, så vil det normalt være skattepliktig fra første krone, til gjengjeld kan du få skattefradrag for utgifter til utleie. Sjekk skatteetatens nettsider. Jeg antar at det ikke er interessant å opprette et eiendomsselskap og leie ut gjennom det (normalt sett liten vits når man kun har 1-2 leiligheter siden man må betale skatt på utbytte i tillegg til selskapsskatt noe som fort blir uforholdsmessig mye for en person som kun leier ut en bolig)

Bruk av utleiefirma kan være en sikkerhet, særlig i den første fasen der man egentlig ikke kjenner leietaker, siden det kan være en fordel at det er en profesjonell aktør som over ansvaret for innkrevning av månedlig leie (og evt. manglende betaling), og som igjen betaler leien ut til deg fratrukket avansen utleiefirmaet tar for jobben. Men sjekk vilkårene nøye, viktig å vite akkurat hva firmaet tar ansvar for, om det kun er månedlig leie eller om firmaet også gir dekning for f. eks. skader som oppstår, og om det er noen begrensninger på firmaets ansvar. Og ikke minst pris; hvilken andel av leieinntektene koster det å bruke firma. Om du velger å bruke firma, så vil det kunne være policy rundt hvilken kontraktsform som skal benyttes (tidsbestemt vs. tidsubestemt leiekontrakt), og jo mer permanent leiekontrakt som benyttes i firmaet, jo høyere sikkerhet bør firmaet stille for deg. Jeg syntes uansett tidsbestemte kontrakter høres ut som det sikreste, så snakk med kontaktpersonen i firmaet hva slags kontrakter de benytter.

Velger du å leie ut selv (uten bruk av firma), så ville jeg absolutt begynt med tidsbestemt leiekontrakt (minimum tre års periode ihht. husleieloven). Dette fordi kontrakten automatisk da utløper etter disse tre årene, og sånn sett kan være en gyllen mulighet til å avslutte leieforhold med en leietaker som f. eks. har vist seg å være en dårlig betaler eller som har fått mange klager på støy osv. 

Kontrakt er viktig, der setter du opp alt fra leiepris, hvilken dato leien forfaller, hvilke andre krav som gjelder (som f. eks. ordensregler/vedtekter i sameiet), hvilke vilkår som gjelder for skader påført leiligheten/inventar du måtte velge å leie ut osv. Mange som slurver med kontrakt, så være nøye og presiser heller litt for mye enn for lite. Det er også veldig viktig å presisere hva slags kontrakt det er, særlig om det er tidsbestemt og for hvor lenge. Manglende opplysninger om dette kan føre til at kontrakten juridisk sett anses som tidsubestemt. Presiser videre hva utleien gjelder (er det bare innendørs, eller er det noen utendørs arealer for eksempel, er det inkludert bod i kjeller/på loft, parkeringsplass, leier du ut med eller uten møbler etc.)

Før du leier ut, ta gode bilder av tingenes tilstand. Alt fra gulv/tak/vegger til inventar, hvitevarer etc. Da har du dokumentert standarden og kan lettere se om det har oppstått skader i etterkant. 

 

Anonymkode: 2afa3...7f2

[Thepig]

Å kjøpe en leilighet for å leie ut er bortkastet. Kjøp bolig med flere enheter.

Hvorfor ikke sette pengene i andre objekter som aksjer?

[AnonymBruker]

Sett deg godt inn i lover og regler. Ingenting er verre for leietager enn en utleier som gir faen, da begynner leietager å gi faen også. Ønsker du en leietager som tar vare på objektet, så vis leietager at du gjør det samme. Fix ting uten unødig opphold, pass på at det er grei standard, og hold deg til loven. Ikke kom med unødvendig kjipe regler, da får du ofte stor utbytting, noe som fører til mer slitasje. 

Anonymkode: c458e...5c0

[AnonymBruker]

Du må tenke på husleieloven

 

Anonymkode: 72392...ea9

[AnonymBruker]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Sett deg godt inn i lover og regler. Ingenting er verre for leietager enn en utleier som gir faen, da begynner leietager å gi faen også. Ønsker du en leietager som tar vare på objektet, så vis leietager at du gjør det samme. Fix ting uten unødig opphold, pass på at det er grei standard, og hold deg til loven. Ikke kom med unødvendig kjipe regler, da får du ofte stor utbytting, noe som fører til mer slitasje. 

Anonymkode: c458e...5c0

Støtter denne. Det er alt for mange utleiere som ikke har satt seg inn i regelverk og kommer med hjemmesnekra regler og praksiser som alt for mange leietakere finner seg i fordi de må ha husly og ikke vil krangle. En utleier ville ha depositumet på egen konto (noe jeg vet er alt for vanlig). Da jeg informerte om at det skulle opprettes egen konto i mitt navn for dette ble han veldig oppgitt, for det var jo "ingen andre som hadde hatt et problem med det". En annen ville øke husleia med mer enn han hadde lov til og han hadde aldri hørt om "gjengs leie" og reglene for det. Akkurat nå har jeg en utleier som har alt på stell, og det er betryggende for meg som leietaker. Det gjør at jeg regner med å holde meg i ro her lenge, noe jeg vet utleier i mitt tilfelle setter pris på.

Anonymkode: b68cb...1de

[Pasha]

14 timer siden, AnonymBruker skrev:

Først må dere tenke på inntekter versus utgifter (hva dere kan forvente å leie den ut for kontra kostnader for evt. lån/renter, og ikke minst hvor mye dere får leid den ut og hvor attraktiv den er for leietakere). Det andre er skatteregler. Kjøper du en ekstra bolig som du ikke benytter selv men kun skal leie ut, så vil det normalt være skattepliktig fra første krone, til gjengjeld kan du få skattefradrag for utgifter til utleie. Sjekk skatteetatens nettsider. Jeg antar at det ikke er interessant å opprette et eiendomsselskap og leie ut gjennom det (normalt sett liten vits når man kun har 1-2 leiligheter siden man må betale skatt på utbytte i tillegg til selskapsskatt noe som fort blir uforholdsmessig mye for en person som kun leier ut en bolig)

Bruk av utleiefirma kan være en sikkerhet, særlig i den første fasen der man egentlig ikke kjenner leietaker, siden det kan være en fordel at det er en profesjonell aktør som over ansvaret for innkrevning av månedlig leie (og evt. manglende betaling), og som igjen betaler leien ut til deg fratrukket avansen utleiefirmaet tar for jobben. Men sjekk vilkårene nøye, viktig å vite akkurat hva firmaet tar ansvar for, om det kun er månedlig leie eller om firmaet også gir dekning for f. eks. skader som oppstår, og om det er noen begrensninger på firmaets ansvar. Og ikke minst pris; hvilken andel av leieinntektene koster det å bruke firma. Om du velger å bruke firma, så vil det kunne være policy rundt hvilken kontraktsform som skal benyttes (tidsbestemt vs. tidsubestemt leiekontrakt), og jo mer permanent leiekontrakt som benyttes i firmaet, jo høyere sikkerhet bør firmaet stille for deg. Jeg syntes uansett tidsbestemte kontrakter høres ut som det sikreste, så snakk med kontaktpersonen i firmaet hva slags kontrakter de benytter.

Velger du å leie ut selv (uten bruk av firma), så ville jeg absolutt begynt med tidsbestemt leiekontrakt (minimum tre års periode ihht. husleieloven). Dette fordi kontrakten automatisk da utløper etter disse tre årene, og sånn sett kan være en gyllen mulighet til å avslutte leieforhold med en leietaker som f. eks. har vist seg å være en dårlig betaler eller som har fått mange klager på støy osv. 

Kontrakt er viktig, der setter du opp alt fra leiepris, hvilken dato leien forfaller, hvilke andre krav som gjelder (som f. eks. ordensregler/vedtekter i sameiet), hvilke vilkår som gjelder for skader påført leiligheten/inventar du måtte velge å leie ut osv. Mange som slurver med kontrakt, så være nøye og presiser heller litt for mye enn for lite. Det er også veldig viktig å presisere hva slags kontrakt det er, særlig om det er tidsbestemt og for hvor lenge. Manglende opplysninger om dette kan føre til at kontrakten juridisk sett anses som tidsubestemt. Presiser videre hva utleien gjelder (er det bare innendørs, eller er det noen utendørs arealer for eksempel, er det inkludert bod i kjeller/på loft, parkeringsplass, leier du ut med eller uten møbler etc.)

Før du leier ut, ta gode bilder av tingenes tilstand. Alt fra gulv/tak/vegger til inventar, hvitevarer etc. Da har du dokumentert standarden og kan lettere se om det har oppstått skader i etterkant. 

 

Anonymkode: 2afa3...7f2

Takk for et flott svar.

Regnet grovt på det og med det vi antar at vi får i husleie (ut ifra det området vi skal kjøpe i og lignede objekter) og vi går i 0, eller litt i pluss dersom man ser på nye låneutgifter og husleie på utleieboligen. Skatten er på 22% av overskuddet. (altså trekker vekk utgiftene man har kontra hva man får inn), så blir litt ekstra utgifter på det også. Har heldigvis en mor som er i skattebransjen så hun vil hjelpe oss med å få dette korrekt.

Vi har tenkt litt på utleiefirmaer, men har lest en del negativt om dem (særlig utleiemegleren) . Så er litt i tvil der. De tar jo også ganske godt betalt, så usikker på om det lønner seg. Kom over en side som heter husleie.no som også kan hjelpe deg. Der betaler man en mindre sum i mnd (99 eller 169kr) og kan også få hjelp. Helt uten hjelp vet jeg ikke om vi satser på i begynnelsen, der må vi lese oss litt opp først.

11 timer siden, Thepig skrev:

Å kjøpe en leilighet for å leie ut er bortkastet. Kjøp bolig med flere enheter.

Hvorfor ikke sette pengene i andre objekter som aksjer?

Tenker du da på å kjøpe en bolig man bor i selv med utleieenheter i? eller en stor bolig der man leier ut flere enheter. Begge deler er utelukket. Vi vil ikke flytte fra der vi bor, og så mange millioner til overs har vi ikke at man kjøper en stor bolig kun for utleie. 

Det ene utelukker ikke det andre når det gjelder aksjer og boligkjøp. Kan fint gjøre begge deler.

11 timer siden, AnonymBruker skrev:

Sett deg godt inn i lover og regler. Ingenting er verre for leietager enn en utleier som gir faen, da begynner leietager å gi faen også. Ønsker du en leietager som tar vare på objektet, så vis leietager at du gjør det samme. Fix ting uten unødig opphold, pass på at det er grei standard, og hold deg til loven. Ikke kom med unødvendig kjipe regler, da får du ofte stor utbytting, noe som fører til mer slitasje. 

Anonymkode: c458e...5c0

Ja. Her skal vi sette oss nøye inn og ta vare på leietakeren. Har jo selv leid (for mange år siden) så vet jo hvordan det er å være på andre siden. VI var veldig heldig med utleieren der.

[AnonymBruker]

Har ingen erfaring med å bruke utleiefirma (mulig det bare finnes i større byer, eksisterer ikke her jeg bor). 

Men vi har leid ut i 11 år. Mitt beste tips er å velge leieboer med omhu. Vi har jo vært borti mye 'rart' som ønsker å leie, og har gjort oss noen erfaringer der. Best erfaring med nyskilte som vil leie noen år for å komme seg på beina igjen, og unge par med barn. Bruk Google, Facebook, Instagram, i tillegg til magefølelsen når dere prater sammen. Referanse fra nåværende utleier har ikke alltid så mye å si, folk lyver av og til for å bli kvitt leietakeren sin. Og det er jo slik at noen som leier har litt dårligere boevne enn vanlige folk, og ikke bryr seg om å holde normalt renhold osv. Så vær kresen. 

Ellers så er det jo veldig greit å ha en leilighet av nyere dato, der man ikke trenger å tenke på oppussing med det første. Og vær nøye når dere skriver kontrakt, bruk f. eks Forbrukerrådet sin. Lykke til! 

Anonymkode: 23b55...a89

[Pasha]

4 timer siden, AnonymBruker skrev:

Har ingen erfaring med å bruke utleiefirma (mulig det bare finnes i større byer, eksisterer ikke her jeg bor). 

Men vi har leid ut i 11 år. Mitt beste tips er å velge leieboer med omhu. Vi har jo vært borti mye 'rart' som ønsker å leie, og har gjort oss noen erfaringer der. Best erfaring med nyskilte som vil leie noen år for å komme seg på beina igjen, og unge par med barn. Bruk Google, Facebook, Instagram, i tillegg til magefølelsen når dere prater sammen. Referanse fra nåværende utleier har ikke alltid så mye å si, folk lyver av og til for å bli kvitt leietakeren sin. Og det er jo slik at noen som leier har litt dårligere boevne enn vanlige folk, og ikke bryr seg om å holde normalt renhold osv. Så vær kresen. 

Ellers så er det jo veldig greit å ha en leilighet av nyere dato, der man ikke trenger å tenke på oppussing med det første. Og vær nøye når dere skriver kontrakt, bruk f. eks Forbrukerrådet sin. Lykke til! 

Anonymkode: 23b55...a89

Takk for gode tips.

 

Tenker på en nyere leilighet ja, men ok Standard.

[AnonymBruker]

1 års kontrakter har vært viktig for oss. Får du problemer med leietakere er det mye enklere å bli kvitt dem, hvis du vil justere leien er det enklere, du får Kommet inn i leieobjektet og sett at ting ikke er ødelagt etc.  Er det folk du vil beholde er det bare å fornye dem ut i evigheten. 
 

Bor du langt unna kan utleiemegler være praktisk, men bor du nære så ville jeg spart de pengene. Vi har en standardkontrakt, men har fylt på med det som var viktig for oss, ingen husdyr, ingen spikerhull, ikke mer enn en person som får bo der ( små hybler så det ville blitt overbefolket) etc. ta utgangspunkt i standardkontrakten, og så finn ut hva som er viktig for deg. 

Anonymkode: 772ca...201