Er det lukrativ business å leie ut?

[AnonymBruker]

Ville dere sagt at det er en lukrativ business å ta opp lån for å så leie ut leiligheten istedenfor å bo der selv?

Anonymkode: 260ce...cc1

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Ville dere sagt at det er en lukrativ business å ta opp lån for å så leie ut leiligheten istedenfor å bo der selv?

Anonymkode: 260ce...cc1

Lever du en boble uten kontakt med realitetene? 

Ta opp lån er ikke enkelt. Skal du eie uten å bo der, så har du en skattemelding å fylle ut. Hgordan tallene dine der ser ut vet ikke jeg. Men en bolig du leier ut, skal skattes for. I tillegg, du skal ha egenkapital til kjøp, og ikke minst banken skal være villig til å gi deg lån.

En leilighet kan ikke firtt leies ut hvor som helst når som helst til hvem som helst. 

Så skal du ha folk inn som ikke ramponerer hele boligen. 

Boligen skal vedlikeholdes. 

Folk flytter, du får ikke nye inn, har du økonomi til å sitte med boligen uten leieboere en periode? 

Folk kommer i ulike utgaver. Du kan få inn folk som ikke betaler og som må kastes ut, av namnsmannen. 

Folk kan komme med veggdyr, skjeggkre og diverse annet. Du må rydde ut, kan du det? 

Litt å tenke på før du tenker det er bare fornøyelser og cash å hente på utleie? 

Ja, for ikke å glemme, sure naboer fordi du leier ut i tide og utide. Naboklager på grunn av bråk...glemte jeg noe nå

Anonymkode: 87295...0cd

[AnonymBruker]

TS her, dette er bare ett rent teoretisk spørsmål, jeg har verken planer om å ta opp lån eller å leie ut, men alt tatt i betraktning, ville det vært en lukrativ ordning for å få en bonus inntekt dersom en leier ut uten å bo der?

Dersom man har evne til å betjene lånet uten leie inntekt og klarer å renske opp i veggdyrene, rottene, det dårlige avløpet som vi alle har hatt erfaring med og de skadene som oppstår ved en generell utleie?

Hvis man da leier ut og har ett helt profesjonelt leieforhold mellom leietager og seg selv, det vil si at utleier gjør sin plikt og holder en god standard og er hjelpsom med de problemene som oppstår underveis og bygger opp en god relasjon hvor alle partene er tilfreds og fornøyde?

Anonymkode: 260ce...cc1

[AnonymBruker]

Om du tjener penger på utleie eller ikke? Vel, det vil variere, men her er noen ting som i hvert fall har vært tilfelle i de siste tjue årene med mindre man har hatt leietagere som har forårsaket store skader på leiligheten samtidig som leilighet har falt i verdi eller noe sånt. 

Det har historisk sett vært svært gunstig skattemessig å sette penger i eiendom kontra andre investeringer, både på grunn av rentefradraget man får på skatt så lenge man har lån på boligen, samt at boliger har hatt lavere likningsverdi. Dette gjelder fortsatt for primærbolig, men har blitt justert for sekundærboliger (dvs bolig du ikke selv bor i),

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/formuesverdi/annen-bolig-sekundarbolig/

Inntekter på utleie beskattes som annen kapitalinntekt, men det er ganske store deler av kostnadene knyttet til utleie som er fradragsberettiget. 

NEDSIDE:

Her er det to typer leietagere en bør være særdeles skeptisk til om man ikke er svært likvid og tåler store variasjoner i inntekt.

• Leietagere med leiegaranti fra NAV. Her kan man jo selvfølgelig ha flaks, og få en kjempekoselig flyktningfamilie eller en rolig aleneforelder eller en person med mildere psykiske lidelser som ikke kommer med noen utfordringer for utleier, men man kan også få alvorlig psyke folk eller rusmisbrukere som ødelegger leiligheten med enten hærverk eller fraværende renhold. Ikke tro garantien fra NAV dekker noe særlig ødeleggelser, det gjør det nemlig ikke.
• Leietagere som tilbyr leiegaranti fra private i stedet for depositumskonto. Det betyr at leietageren i praksis
  • lever fra hånd til munn, og aldri har anledning til å legge opp penger og/eller
  • Ikke er kredittverdig, slik at vedkommende ikke kan skaffe seg et forbrukslån for å ta opp depositumskonto og/eller
  • ikke har et nettverk rundt seg som de kan mobilisere mens det butter økonomisk for å skaffe penger eller muligheter for å øke inntekt over kortere perioder

Alt dette kommer til syvende og sist til å smelle tilbake i fjeset ditt som utleier. Selvfølgelig er det kjipt for de det gjelder å ha en så prekær økonomisk situasjon, men litt kynisk er det dessverre svært mange mennesker som ikke vil nøle med å bruke deg som kredittkort som utleier dersom pengene ikke strekker til. Jeg var dum nok til å være litt fleksibel på leie med et par leietagere vi hadde, og takken for det var stadig uteblitt leie, oppfulgt av stadig dårligere motiverte løgnhistorier, vi ble heldigvis kvitt dem til slutt. 

Det er en del juridiske feller ute å går, særlig knyttet til tidsbestemte/tidsubestemte leiekontrakter. 

Min erfaring som utleier er at dersom du er nøye på hvem du leier ut til, holder deg omtrent på gjengs leie, så kan det i mange tilfeller gå veldig bra. 

Anonymkode: fc188...5e2

[AnonymBruker]

Trikset er å presse utleieprisen mest mulig opp når du finner leieboer, og holde drifts- og vedlikeholdskostnadene så lave som mulig. Sørg for å pese leietaker i nakken så fort en betaling er for sen, og krafs til deg det du kan av depositumet dersom leieboer har skadet/slitt ned ting. Spikerhull i veggen etter bilder må du alltid se etter. Og et hot tips er å motivere leieboer til å heller bruke mer klær enn å skru på ovnen for mye om vinteren dersom du står for strømmen. 16 grader er akseptabel innetemp. Kort sagt, for å tjene mest mulig penger må du se på leieboer som utgiften i denne ligningen: fortjeneste = leie - leieboerkostnad. Du må få venstresiden til å bli størst mulig, og siden leien er konstant er det bare én variabel du kan gjøre noe med for å få til dette.

Anonymkode: 4cde7...c11

[AnonymBruker]

Jeg har nettopp kjøpt leilighet i formål å leie den ut. Har lånt hele beløpet , i underkant av 3 mill. Ønsker å leie den ut for ca 12 000. Altså 240 000 PR år. Renter for lånet er ca 90 000. Fikk 0,5 % høyere rente fordi det var utleieleilighet. Så er det husleie på ca 18 000 i året + vann og renovasjon ca 5000 i året. Likningsverdien er 75% for sekundærbolig og så kommer skatt på ca 28% etter fradrag. Dette er direkte utgifter. Så tilkommer usikkerhet om man får leid ut. Risiko for dårlige leietakere mm. Ikke et lukerativt prosjekt. 

Jeg har gjort det fordi jeg også leier ut en annen bolig som er gjeldsfri og med begge husleiene kan jeg betale ned bolig nr 2 på relativt kort tid. Etter det vil det sannsynligvis bli fortjeneste. 

Håper dette var oppklarende

Anonymkode: 49673...f4e

[AnonymBruker]

TS her

Takker for svar, tråden kan avsluttes

Det har vært gode svar. 

Anonymkode: 260ce...cc1

[T-Rex]

7 hours ago, AnonymBruker said:

Ville dere sagt at det er en lukrativ business å ta opp lån for å så leie ut leiligheten istedenfor å bo der selv?

Anonymkode: 260ce...cc1

Nei. Ikke i Oslo, i alle fall.

Dette er noe du eventuelt gjør når du har penger på bok, og ønsker bedre rente enn bankrenten. Og det er gambling.

Dagens boligmarked er ikke slik at dette tegner til å være lukrativ forretning det nærmeste tiåret. Veksten i boligprisene har flatet ut, og den kan i verste fall bli negativ.

[AnonymBruker]

2 hours ago, AnonymBruker said:

Trikset er å presse utleieprisen mest mulig opp når du finner leieboer, og holde drifts- og vedlikeholdskostnadene så lave som mulig. Sørg for å pese leietaker i nakken så fort en betaling er for sen, og krafs til deg det du kan av depositumet dersom leieboer har skadet/slitt ned ting. Spikerhull i veggen etter bilder må du alltid se etter. Og et hot tips er å motivere leieboer til å heller bruke mer klær enn å skru på ovnen for mye om vinteren dersom du står for strømmen. 16 grader er akseptabel innetemp. Kort sagt, for å tjene mest mulig penger må du se på leieboer som utgiften i denne ligningen: fortjeneste = leie - leieboerkostnad. Du må få venstresiden til å bli størst mulig, og siden leien er konstant er det bare én variabel du kan gjøre noe med for å få til dette.

Anonymkode: 4cde7...c11

Jeg forstår at dette er motivert av en egen dårlig erfaring men altså dette er på et generelt plan bare tull.

Punkt en. Høyest mulig leie vil antageligvis føre til en høy turnover av leieboere. Man vil alltids kunne karre til seg en leietager som er villig til å betale blodpris over markedsleie i området for en kortere periode, for man finner alltid folk som er desperate og ikke kan være kresne, men vedkommende vil alltid flytte etter kort tid. Flytting betyr alltid slitasje på leiligheten, styr med organisering av inn/utflytting (tid er også penger) gebyr for ny depositumskonto og antageligvis i mange tilfeller også kortere eller lengre perioder uten leieinntekter også.

Jeg ble «lurt» inn i et slikt leieforhold etter studiene. Etter kort tid ble det klart at vi ikke orket betale så mye for å der mer. Der leide jeg i tre år før jeg kjøpte meg eget sted å bo. Da vi hadde visninger før vi flyttet ut av det første stedet sa utleier noe som tydet på at turnoveren var ganske høy. Av nysgjerrighet satt jeg opp et autosøk på Finn i etterkant, og den leiligheten legges ut en gang i året minst. Aldri i livet om den forretningsmodellen lønner seg kontra å ha en leieboer som bor der over lang tid.

Anonymkode: fc188...5e2

[AnonymBruker]

Det som i alle fall har vært lukurativt lenge er å ta opp lån og kjøpe noe med en utleiedel. 

Anonymkode: 3dde1...1b4

[AnonymBruker]

3 timer siden, T-Rex skrev:

Nei. Ikke i Oslo, i alle fall.

Dette er noe du eventuelt gjør når du har penger på bok, og ønsker bedre rente enn bankrenten. Og det er gambling.

Dagens boligmarked er ikke slik at dette tegner til å være lukrativ forretning det nærmeste tiåret. Veksten i boligprisene har flatet ut, og den kan i verste fall bli negativ.

Det finnes jo ikke noe fasitsvar. Det kommer helt an på hvilket område av Oslo, hvor langt fra sentrum, tilgjengelighet for kollektivtransport, standard, pris, hva man kan få i lån av banken til hvilke vilkår (og eventuelt hva man har i EK for kjøp av sekundær bolig) osv. For veldig mange er det fortsatt ganske god business å leie ut gitt at boligprisene fortsatt er ganske høye selv om det har flatet noe ut. 

Anonymkode: f4a0b...063

[AnonymBruker]

Det er lukrativt å ha utleieenhet i boligen man selv bor i, som er skattefri. 

Kostet meg rundt 500000 kr å lage utleieenhet i kjelleren, men leieinntekter dekker langt mer enn det dette utgjorde i økt lån. 8000kr skattefri inntekt hver måned. 

Anonymkode: 70f93...825

[AnonymBruker]

5 hours ago, AnonymBruker said:

Jeg har nettopp kjøpt leilighet i formål å leie den ut. Har lånt hele beløpet , i underkant av 3 mill. Ønsker å leie den ut for ca 12 000. Altså 240 000 PR år. Renter for lånet er ca 90 000. Fikk 0,5 % høyere rente fordi det var utleieleilighet. Så er det husleie på ca 18 000 i året + vann og renovasjon ca 5000 i året. Likningsverdien er 75% for sekundærbolig og så kommer skatt på ca 28% etter fradrag. Dette er direkte utgifter. Så tilkommer usikkerhet om man får leid ut. Risiko for dårlige leietakere mm. Ikke et lukerativt prosjekt. 

Jeg har gjort det fordi jeg også leier ut en annen bolig som er gjeldsfri og med begge husleiene kan jeg betale ned bolig nr 2 på relativt kort tid. Etter det vil det sannsynligvis bli fortjeneste. 

Håper dette var oppklarende

Anonymkode: 49673...f4e

22 prosent. I fjor var det 23. Til å ha lagt så mye personlig risiko i dette prosjektet har du ikke gjort unødvendig mye research må det være lov å si 😄 

Anonymkode: fc188...5e2

[AnonymBruker]

50 minutter siden, AnonymBruker skrev:

22 prosent. I fjor var det 23. Til å ha lagt så mye personlig risiko i dette prosjektet har du ikke gjort unødvendig mye research må det være lov å si 😄 

Anonymkode: fc188...5e2

Takk for påminnelse. Research ligger nok i mer enn skatt etter fradrag. Undersøkelse av utleiepotensiale i det aktuelle området er eksempel på viktigere faktor. 

Anonymkode: 49673...f4e