Føler meg fanget av mannens ambisjoner

[A-hunter]

10 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Det er jo selvsagt salgbart, men ikke i forhold til gjelden vi har på hele selskapet. 

Vi tok opp lån for å bygge ut infrastruktur til et hyttefelt (der de fleste tomtene dessverre er mindre egnet og har ligget ute til redusert pris i mange år), utbedring av kai, brygger og et gammelt sjøhus som brukes til utleielokale, bedre vei og en generell oppgradering og grøfting av landskapet rundt. Vi har regnet litt på hva vi må ha for hver hytte for å dekke opp alt dette og den summen er mye høyere enn hyttene er verdt ift. tilsvarende markedspris.

Dette er ikke på sør- og østlandet der hytter ved strandkanten automatisk havner i millionklassen. 

Et alternativ er jo selvsagt å selge hyttene for det de går for og beholde selskapet/resten av eiendommen slik at vi ikke mister alt, men da sitter vi fortsatt igjen med betydelig gjeld uten at vi har noen drift å tjene penger på. 

TS

Anonymkode: 17bce...a26

Skaden skjedde jo når alt dette ble satt i gang uten en bærekraftig kalkyle i bunnen. Det kan vi ikke endre på nå. Nå handler det om å redde stumpene, dvs å redusere gjelden slik at den blir håndterbar og at dere beholder boligen deres og evt de næringsinntektene som faktisk gir margin.

Jeg forstår det slik at disse hyttene nå (innimellom) leies ut til langt under selvkost (faste kostnader) fordi markedet har et annet valg i nærheten til en lavere pris (campinghytter)? For å bøte på dette tapet selger din mann arbeidsintensive tjenester til besøkende og de som har kjøpt hytte tidligere i form av matlevering, turer og slikt - som heller ikke kaster av seg marginer - men i beste fall, og bare tidvis, skaper litt kontantstrøm?

Videre forstår jeg det slik at de ytre rammebetingelsene, altså det totale antall besøkende til stedet og mengden penger de vil legge igjen, har vært stabilt (dårlig) over lang tid og at dere ikke har en selvstendig mulighet eller midler til å forsøke og endre på dette?

Det salgbare dere har er utleiehyttene som står for tett til å selges separat og flere tomter som har ligget ute i lang tid til langt under selvkost uten at markedet napper i dem?

Det fremstår som at det er gjelden samlet som kommer til å senke dette skipet og at gjelden akkumulerer fordi dere ikke tjener noen penger. Det er derfor mitt forslag er å redusere gjelden med det som er realiserbart (utleihyttene) for å gjøre opp ny status etter dette. På et eller annet tidspunkt finner man ihvertfall break-even, helst før alt er solgt. Husk at alle andre av oss har betydelige kostnader for å bo - det må dere regne med å måtte tåle også.

Det er selvsagt leit å se på tekniske verdi som er mye høyere og drømmen om en bærekraftig drift falle sammen slik, men dette er business. Ingen tjener på penger på å bygge næringseiendom (som utleiehytter jo er). Det er leieinntekten som gir inntekt/avkastning. Når næringseiendom må selges oppnår det aldri teknisk verdi - ikke engang midt i Oslo-gryta.

Hva er egentlig selskapsformen her? Og er alt bakt inn i samme foretak?

Har dere kommet i gang med kalkylene?

[AnonymBruker]

1 time siden, A-hunter skrev:

Skaden skjedde jo når alt dette ble satt i gang uten en bærekraftig kalkyle i bunnen. Det kan vi ikke endre på nå. Nå handler det om å redde stumpene, dvs å redusere gjelden slik at den blir håndterbar og at dere beholder boligen deres og evt de næringsinntektene som faktisk gir margin.

 Jeg forstår det slik at disse hyttene nå (innimellom) leies ut til langt under selvkost (faste kostnader) fordi markedet har et annet valg i nærheten til en lavere pris (campinghytter)? For å bøte på dette tapet selger din mann arbeidsintensive tjenester til besøkende og de som har kjøpt hytte tidligere i form av matlevering, turer og slikt - som heller ikke kaster av seg marginer - men i beste fall, og bare tidvis, skaper litt kontantstrøm?

 Videre forstår jeg det slik at de ytre rammebetingelsene, altså det totale antall besøkende til stedet og mengden penger de vil legge igjen, har vært stabilt (dårlig) over lang tid og at dere ikke har en selvstendig mulighet eller midler til å forsøke og endre på dette?

 Det salgbare dere har er utleiehyttene som står for tett til å selges separat og flere tomter som har ligget ute i lang tid til langt under selvkost uten at markedet napper i dem?

 Det fremstår som at det er gjelden samlet som kommer til å senke dette skipet og at gjelden akkumulerer fordi dere ikke tjener noen penger. Det er derfor mitt forslag er å redusere gjelden med det som er realiserbart (utleihyttene) for å gjøre opp ny status etter dette. På et eller annet tidspunkt finner man ihvertfall break-even, helst før alt er solgt. Husk at alle andre av oss har betydelige kostnader for å bo - det må dere regne med å måtte tåle også.

 Det er selvsagt leit å se på tekniske verdi som er mye høyere og drømmen om en bærekraftig drift falle sammen slik, men dette er business. Ingen tjener på penger på å bygge næringseiendom (som utleiehytter jo er). Det er leieinntekten som gir inntekt/avkastning. Når næringseiendom må selges oppnår det aldri teknisk verdi - ikke engang midt i Oslo-gryta.

 Hva er egentlig selskapsformen her? Og er alt bakt inn i samme foretak?

Har dere kommet i gang med kalkylene?

Takk for råd. Dette har blitt en verkebyll i ekteskapet og siden jeg og mannen min ikke ser likt på alt, så er det ikke bare bare å diskutere dette med barna, felles venner eller naboer. Jeg har selvsagt noen jeg betror meg til, men disse har som regel ingen erfaringer å sammenligne med. 

Opprinnelig så var dette en stor, privat eiendom som vi kjøpte ekstremt billig av en eldre slektning som hadde borett på gården som hørte til. Dette var altså vårt private hjem i ganske mange år. 

Da vi startet selskapet (AS) skilte vi ut gården (hus, hage, gårdsbygg) fra resten av eiendommen, så huset vårt er i privat eie og ikke "bundet" til selskapet på noen formell måte. MEN hvis dette ender med salg av hele selskapseiendommen (f.eks. ved konkurs), så vil vår bolig være helt omringet av denne selskapseiendommen, så vi har på en måte tapt ganske mye av boligverdien her allerede, så lenge vi ikke klarer å redde selskapet. 

Vår private bolig er eldre og ikke i kjempebra stand.Vi har gjort jevnlige oppgraderinger på boligen og resten av gården, men siden dette er eldre bygg så er det dyrt å holde det vedlike og større og dyrere oppgraderinger er helt nødvendig på sikt. Hvis vi ikke får gjort noe med dette så vil vi bokstavelig talt bo i en rønne som eldre pensjonister den dagen vi ikke har helse til å gjøre arbeidet selv. Boligen i seg selv uten landjorda er verdt ganske lite, det er for eksempel ikke nok jord igjen til å kunne drive gården etter de øvrige dimensjonene for fjøs også videre. 

Forretningsplanen da vi begynte å ta opp lån i selskapet var at den største delen av gjelden skulle betales ned ganske raskt gjennom salg av tomter. Det er lånene som er den aller største hindringen for å kunne drive selskapet på en sunn måte. 

Per nå så klarer vi å betjene gjelden, men det er kun fordi vi har a) en grei lokalbank som helst ikke vil slå oss konkurs og b) vi jobber ekstremt mye og helt gratis. Ikke en krone av det vi får inn går med på noe annet enn renter. 

TS

Anonymkode: 17bce...a26

[A-hunter]

Men å betjene gjeldsrenter for et lån i "timillionersklassen" fremstår ikke som en umulig oppgave. Dere må tjene/omsette fryktelig lite penger hvis alt går til renter? Er lånebetingelsene hinsidige?

Banken er nok ikke så "greie", de ser nok bare hvilken smell de må ta hvis foretaket begjærer oppbud. Så lenge dere betaler alle, eller opp mot alle rentene vil ikke de stikke en eneste kjepp inn i dette hjulet.

Har dere stilt privat sikkerhet for foretaket? Hvis ikke er jo et krisemøte med banken en mulighet - de har vel så mye å tape i enden av dette. Små banker er ofte gode på å finne fleksible løsninger.

Har foretaket et fungerende styre eller det dere to? Finnes det en lokal tusenkunstner (innen industri, turisme, finans) som kunne tredd inn i styret og sett litt nytt på alt dette? Kanskje en med litt kapital som kunne kjøpt seg inn og opp, gitt konvertibe lån eller lignende?

Er din mann i det hele tatt interessert i å komme seg ut av "gjørmehullet"? Hva er hans løsning?