Bolig med IN-ordning

[AnonymBruker]

Obos har flere leiligheter til salgs med IN-ordning, hvor innskuddet er «lavt» og fellesgjelden er høy. Hvis jeg har 1.500.000 i ek. og innskuddet er 1.500.000,- kan jeg da kjøpe den uten å gå via banken? Altså.. uten å ta noe lån i banken eller vise til noen papirer? Kreves det finansieringsbevis osv. på disse leilighetene ved kjøp, når man har summen på konto? Noen med peiling på dette? 

Anonymkode: 9a479...5b3

[AnonymBruker]

Selvfølgelig kan du kjøpe den uten å ta noe lån hvis du har pengene som skal til. Du må likevel snakke med banken ettersom de må kunne bekrefte for megler/ selger at du har pengene på konto  

Anonymkode: ef2ae...f9e

[Rullestolbruker]

Når fellesgjelden er høy, er også husleien meget høy. Kjenner noen som fikk seg en leilighet, men husleien ble etterhvert for stor, så de måtte flytte igjen.

Men lykke til

[AnonymBruker]

1 minutt siden, Rullestolbruker skrev:

Når fellesgjelden er høy, er også husleien meget høy. Kjenner noen som fikk seg en leilighet, men husleien ble etterhvert for stor, så de måtte flytte igjen.

Men lykke til

Kjøper man bolig med høy fellesgjeld må man selvfølgelig sette seg nøye inn i hvordan denne gjelden skal tilbakebetales.  I noen tilfeller betales det kun renter på lånet de første årene, før den plutselig øker voldsomt. For Ts er kanskje ikke dette et problem, siden han ikke trenger å ta lån til selve kjøpet. Han vil sikkert tåle en høyere husleie uten at det knekker økonomien  

Anonymkode: ef2ae...f9e

[AnonymBruker]

Synes dette er så skummelt jeg, kjenner flere som har kjøpt sånne boliger, og ikke satt seg godt nok inn i det. For de første 5 årene, betaler de gjerne kun rente på felleslånet, så husleia skal være lavest mulig da boligene skal bli solgt. Her jeg bor, selger de nå leiligheter til 1,4 mill, med over 3 mill i fellesgjeld, og husleia er nå på litt over 6000 kr, om 5 år kommer jo den til å øke drastisk. Jeg har selv 1,7 mill i egenkapital, så jeg kan jo fint kjøpe denne boligen til 1,4, men jeg har ikke råd til husleia om 5 år. Og om 5 år blir nok boligen vanskelig å selge, siden husleia da er så høy.

Anonymkode: 0c88a...b8b

[AnonymBruker]

Så lenge OBOS er forretningsfører og det er sikringsfond er det trygt. Her jeg bor er det IN ordning og flere andelseiere har løst inn fellesgjelden, så når leilighetene da er til salgs igjen så ligger de ute med høyere pris og lav husleie, akkurat som de andre på markedet:)

Anonymkode: 9a479...5b3

[AnonymBruker]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Selvfølgelig kan du kjøpe den uten å ta noe lån hvis du har pengene som skal til. Du må likevel snakke med banken ettersom de må kunne bekrefte for megler/ selger at du har pengene på konto  

Anonymkode: ef2ae...f9e

Takk for svar! Så det er ingen som krever at jeg må vise til min betalingsevne for fellesgjelden? Jeg har fast jobb og stabil inntekt.. 

Anonymkode: 9a479...5b3

[AnonymBruker]

Jeg bor i et borettslag likt det du beskriver, dog er det nå 12 år gammelt. Her var det flere som måtte selge da de fem avdragsfrie årene var unnagjort, fordi de ikke hadde tenkt på hva det faktisk kom til å koste når avdragene på felleslånet begynte å løpe. I tillegg har husleien steget jevnt i den perioden for å sette av penger til vedlikehold. Så du bør regne godt over hva det faktisk kommer til å koste, også med tanke på rentestigning og at boligsprisenen faller etterhvert som renten går opp. I mitt borettslag er det flere som har betalt inn fellesgjelden, da selges leilighetene med høy pris og kun husleie, men totalutgiften er jo den samme. Har en i borettslaget som ikke betaler og nå er i konflikt med namsmannen, men pga IN-ordning og boligbyggelag som forretningsfører berører det ikke oss andre. 

Anonymkode: 02727...cd9

[AnonymBruker]

Men svaret på spørsmålet ditt er: Nei, ingen andre enn deg selv bryr seg om hvordan du skal ha råd til løpende utgifter på leiligheten. Du kan kjøpe hvis du vil. 

Anonymkode: 5ae21...3d7

[AnonymBruker]

21 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takk for svar! Så det er ingen som krever at jeg må vise til min betalingsevne for fellesgjelden? Jeg har fast jobb og stabil inntekt.. 

Anonymkode: 9a479...5b3

Nei, ingen krav.  Men som allerede nevnt i tråden, sett deg godt inn i hvordan fellesgjelda skal betales og hvordan det slår ut i forhold til din økonomi. 

Anonymkode: ef2ae...f9e

[AnonymBruker]

11 timer siden, AnonymBruker skrev:

Obos har flere leiligheter til salgs med IN-ordning, hvor innskuddet er «lavt» og fellesgjelden er høy. Hvis jeg har 1.500.000 i ek. og innskuddet er 1.500.000,- kan jeg da kjøpe den uten å gå via banken? Altså.. uten å ta noe lån i banken eller vise til noen papirer? Kreves det finansieringsbevis osv. på disse leilighetene ved kjøp, når man har summen på konto? Noen med peiling på dette? 

Anonymkode: 9a479...5b3

Du kan kjøpe hvis du vil. Men skal du ta en bolig på forkjøpsrett så må du ha finansieringsbevis for hele kjøpesummen, altså innskuddet på 1 500 000 + fellesgjelden. Hvordan dette gjøres i praksis har jeg ikke prøvd. Jeg la inn ønske om forkjøpsrett, men fikk beskjed om å komme med finansieringsbevis for hele kjøpesummen. Det ville jeg ikke bruke tid på. 

Det du skal være obs på er at boliger med IN ordning gjerne har høye felleskostnader. Med renteøkninger i sikte så vil fellesutgiftene gjerne bli enda høyere. Men et brl har i all hovedsak bedre rente og lånebetingelser enn en privatperson klarer å få i banken.

Anonymkode: 61fda...31c

[AnonymBruker]

37 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Så lenge OBOS er forretningsfører og det er sikringsfond er det trygt. Her jeg bor er det IN ordning og flere andelseiere har løst inn fellesgjelden, så når leilighetene da er til salgs igjen så ligger de ute med høyere pris og lav husleie, akkurat som de andre på markedet:)

Anonymkode: 9a479...5b3

Dette er et bra eksempel på at hvis fellesgjelden er stor, så er det en klar fordel at det er IN-ordning. Fellesgjeld er fellesgjeld uansett, men med IN-ordning kan man velge å betale ned sin fellesgjeld raskere dersom man får råd til det (f.eks  ved hjelp av arv, sparepenger, får samboer, eller vinner i lotto 😄)

Anonymkode: ef2ae...f9e

[AnonymBruker]

20 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Dette er et bra eksempel på at hvis fellesgjelden er stor, så er det en klar fordel at det er IN-ordning. Fellesgjeld er fellesgjeld uansett, men med IN-ordning kan man velge å betale ned sin fellesgjeld raskere dersom man får råd til det (f.eks  ved hjelp av arv, sparepenger, får samboer, eller vinner i lotto 😄)

Anonymkode: ef2ae...f9e

Saken er mer nyansert enn som så. Skal man selge igjen, og boligen er en typisk førstegangsbolig, kanskje en liten toroms, så er det ikke sikkert at alle aktuelle førstegangskjøpere får lån til å låne hele kjøpesummen der fellesgjelden er betalt helt eller delvis inn. 

Skjer det vi ikke helt tenker kommer til å skje, at boligprisene faller, så vil en med innbetalt fellesgjeld taper mye penger. 

Så skal man betale inn hele fellesgjelden bør man tenke over alle sider og eventualiteter ved saken. 

Men uansett, skal man kjøpe en bolig med høy fellesgjeld så er alfa og omega å påse at brl har sikringsordning, slik at man slipper å betale naboens felleskostnader dersom naboens økonomi ikke går opp.

Jeg er ikke sikker, men mener sikringsordning er en del av alle OBOS tilknyttede brl. Fordi husleien/felleskostnadene forfaller den 15. I måneden og går ikke inn på brl sine kontoer før den 20. Rentene mellom den 15. Og den 20. Tilfaller OBOS sitt sikringsfond. (Ja, før noen skriker opp om lave renter, jeg vet at rentene er lave, men med de aummene OBOS får inn hver måned så blir det penger av også lave renter.)

Anonymkode: 61fda...31c

[AnonymBruker]

Gjorde et kjempekjøp med IN-ordning. Man må, selvfølgelig, sette seg inn i hva man kjøper uansett. Fikk kjøpe med lavere krav til egenandel fordi jeg måtte låne mindre av banken. Tjente en halv million på 2 år - rett i lomma. 

Anonymkode: 59150...46f

[AnonymBruker]

Jeg opplever at denne tråden blander to ting. Det ene er kjøp av borettslagsbolig med høy fellesgjeld og lavt innskudd.

JA, da kan du kjøpe uten at banken sjekker om du har penger til fellesgjelden, så lenge du ha penger til innskuddet. Fellesgjeld betales ned som en del av husleien hver måned, og er dermed en del av dine faste utgifter fra du har overtatt.

IN-ordning, altså individuell nedbetaling, har egentlig ikke noe med dette å gjøre.
Det er, som flere påpeker, en ordning som gjør at hver andelseier i borettslaget kan betale ned på sin del av fellesgjelden uavhengig av resten. (De kan altså velge å ta opp eget lån i banken, med lavere rente og kortere nedbetalingstid, og betale inn hele fellesgjelden på sin enhet.)
Om det lønner seg eller ikke å betale ned sin andel av fellesgjelden, vil være avhengig av mange faktorer. Både hvor lenge du har tenkt å bo der, prisutviklingen i markedet, hvilken målgruppe du evt. skal selge til, og hvor trygg inntekt du har, vil være relevante faktorer for vurderingen av om nedbetaling vil lønne seg for deg.

 

Anonymkode: 21333...562

[AnonymBruker]

Har du 1.5 selv og innskuddet er 1.5 så trenger du jo ikke et finansieringsbevis siden du i utgangspunktet ikke trenger å låne penger av noen andre (f. eks. en bank). Men du må jo da regne med at fellesutgiftene er en del høyere, siden felles lån som regel er bakt inn i fellesutgiftene. Hvor store fellesutgiftene er kommer an på hvor stor din andel av felles lån er, noe som skal være markedsført i prospektene til boligen og ellers bestemt i borettslagets vedtekter (fra generalforsamlingen). Som regel vil andel av fellesgjelden være forholdsmessig justert i forhold til boligens størrelse, slik at en som f. eks. har en 80m2 stor leilighet betaler forholdsmessig mer i fellesgjeld enn en som har 40m2, og som oftest er dette tilfellet i f. eks. OBOS borettslag. Men det kan være enkelte private borettslag ikke tilknyttet OBOS som har andre regler enn dette, så det er viktig å være obs på det. 

IN-ordning betyr rett og slett at det er mulighet for individuell nedbetaling, dvs. man kan betale ned hele eller deler av fellesgjelden raskere enn den opprinnelige nedbetalingsplanen. Noen velger å ta et privat lån i en bank for å betale ned hele eller deler av fellesgjeld i tillegg til innskuddet (som noen også låner penger til), og sånn sett personifisere lånet. Det innebærer i praksis at innskuddet for neste eier av boligen vil være tilsvarende høyere (siden fellesgjelden har blitt betalt ned). Det viktigste man bør passe på før man betaler ned store deler eller all fellesgjeld, er at borettslaget er drevet seriøst slik at det ikke mister sin markedsmessige verdi. Det er enkelte som har brent seg på å betale ned fellesgjelden i enkelte private borettslag som ikke har blitt drevet skikkelig, som da ikke har fått igjen tilsvarende beløp når de selger, og som da har tapt store verdier. Jeg ville derfor ventet noen år før man betaler ned all fellesgjeld, til man er rimelig sikker på at borettslaget er godt og seriøst. Det koster litt siden man må betale renter på fellesgjelden underveis, men kan spare en for store utgifter over tid. 

Man bør også kjøpe bolig i et lag med sikringsordning, altså sikkerhet mot solidaransvar for andre beboeres andel av fellesgjeld. Dette er i utgangspunktet -ikke- det samme som IN-ordning, det er separate ordninger. Så dersom du ønsker IN ordning, påse at det er sikringsordning også. 

Anonymkode: ba896...60d