Vi leier

[Solskinnsbolle]

Hei.

I April i år flyttet vi fra et hus vi solgte og til et hus vi leide. Rett og slett fordi vi ikke fant noe annet å kjøpe der og da, og fordi vi ville ha litt mer frihet. Huset vi var å så på som vi bor i i dag var fullt møbelert da vi var der og det var innbydene, klart at dørene trengte et alingsstrøk osv men det tenkte vi at det tar vi etter hvert. Så vi skriver kontrakten, og han flytter ut sine ting. Da begynner morroa. For huset er fullt av skader, det mangler lister på gulvene, det viser seg at under der sofaen hans var er det borret et stort hull i gulvet som han hadde trukket kabel igjennom, alle vinduene  i 2 etg er råtne, dette finner vi ut når vi skal lukke opp vinduet på soverommet vårt, da detter nemlig ruta ut, og resten av vinduet også. og kun 1 av 3 vinduer  på kjøkken lar seg åpne. Jeg snakker med huseieren og han forteller at han ikke kommer til å bruke noen som helst penger på bygget. Han mente også at hvis vi ville pusse opp var vi mer enn hjertlig velkommne til det men han kommer ikke til å redusere husleien eller noe pga dette.. I går oppdaget jeg at det gnistret fra ene kontakten der vi har vaskemaskinen. Så vi flytter i en annen bolig i løpet av dagen. Han fikk oppsigelsen, men nå krever han 1 års husleie av oss fordi vi hadde 1 års kontrakt. Hva hadde  dere gjort?

[AnonymBruker]

Dere må forholde dere til kontrakten, dere kan ikke flytte på dagen og forvente at kontrakten ikke gjelder. Men dere kan foreslå at dersom dere finner nye leietakere så kan disse overta og dere bli løst fra kontrakten, da det viktigste for utleier jo må være å få inn pengene. 

Anonymkode: b67e3...150

[penny_]

5 timer siden, AnonymBruker skrev:

Dere må forholde dere til kontrakten, dere kan ikke flytte på dagen og forvente at kontrakten ikke gjelder. Men dere kan foreslå at dersom dere finner nye leietakere så kan disse overta og dere bli løst fra kontrakten, da det viktigste for utleier jo må være å få inn pengene. 

Anonymkode: b67e3...150

Man kan heve kontrakten om boligen ikke er beboelig eller om det er helseskadelig å bo der. Er det så ille, så kan man flytte ut på dagen og man skal ikke betale mer leie.

TS: Står det i kontrakten at leieperioden gjelder i ett år? Står det også at dere IKKE kan si opp kontrakten i løpet av denne tiden? 

Endret 12. august 2018 av penny_

[AnonymBruker]

7 minutter siden, penny_ skrev:

Man kan heve kontrakten om boligen ikke er beboelig eller om det er helseskadelig å bo der. Er det så ille, så kan man flytte ut på dagen og man skal ikke betale mer leie.

TS: Står det i kontrakten at leieperioden gjelder i ett år? Står det også at dere IKKE kan si opp kontrakten i løpet av denne tiden? 

Dette har jeg brent meg på. Ettårig avtale uten mulighet for oppsigelse. Jeg måtte bare bo der. 

Anonymkode: 14051...d4d

[AnonymBruker]

6 timer siden, Solskinnsbolle skrev:

Hei.

I April i år flyttet vi fra et hus vi solgte og til et hus vi leide. Rett og slett fordi vi ikke fant noe annet å kjøpe der og da, og fordi vi ville ha litt mer frihet. Huset vi var å så på som vi bor i i dag var fullt møbelert da vi var der og det var innbydene, klart at dørene trengte et alingsstrøk osv men det tenkte vi at det tar vi etter hvert. Så vi skriver kontrakten, og han flytter ut sine ting. Da begynner morroa. For huset er fullt av skader, det mangler lister på gulvene, det viser seg at under der sofaen hans var er det borret et stort hull i gulvet som han hadde trukket kabel igjennom, alle vinduene  i 2 etg er råtne, dette finner vi ut når vi skal lukke opp vinduet på soverommet vårt, da detter nemlig ruta ut, og resten av vinduet også. og kun 1 av 3 vinduer  på kjøkken lar seg åpne. Jeg snakker med huseieren og han forteller at han ikke kommer til å bruke noen som helst penger på bygget. Han mente også at hvis vi ville pusse opp var vi mer enn hjertlig velkommne til det men han kommer ikke til å redusere husleien eller noe pga dette.. I går oppdaget jeg at det gnistret fra ene kontakten der vi har vaskemaskinen. Så vi flytter i en annen bolig i løpet av dagen. Han fikk oppsigelsen, men nå krever han 1 års husleie av oss fordi vi hadde 1 års kontrakt. Hva hadde  dere gjort?

Det du beskriver innebærer ikke et vesentlig kontraktsbrudd og følgelig har du ikke adgang til å heve avtalen. Du kan selvsagt holde på ditt og håpe at han ikke tar saken videre. Til neste gang burde du oppsøke juridisk hjelp før du gjør noe så drastisk som å si opp kontrakten på dagen. 

Anonymkode: 30964...757

[AnonymBruker]

Dere har jo skrevet kontrakt. At huset ikke var i stand slik dere forventet dere, er ikke hans feil. Så her har nok du forventet for mye, og det er jo ikke deres engang.. hvorfor bryr du deg om det er et hull under der sofaen har stått før? Bo der, finn et hus dere vil kjøpe, og flytt. Her har nok huseieren alt på sin side.

Anonymkode: f8cb2...f71

[AnonymBruker]

Gå inn på lovdata og les lovverke ang. husleie...

Anonymkode: 2fec6...c44

[Fjompen]

17 timer siden, AnonymBruker skrev:

Dere har jo skrevet kontrakt. At huset ikke var i stand slik dere forventet dere, er ikke hans feil. Så her har nok du forventet for mye, og det er jo ikke deres engang.. hvorfor bryr du deg om det er et hull under der sofaen har stått før? Bo der, finn et hus dere vil kjøpe, og flytt. Her har nok huseieren alt på sin side.

Anonymkode: f8cb2...f71

Det er helt ufattelig at du forsøker å gi råd rundt lovverk du ikke har peil på! 

Trådstarter: Anbefaler juss-seksjonen til diskusjon.no,der er det et krav om i det minste å henvise til lovverket når du svarer på spørsmål!

I denne saken er det mange nyanser, det kan høres ut som om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forespeilet på visning, spesielt dette med det elektriske.Dog, lovverket er komplisert. Har dere juridisk bistand inkludert i innboforsikring eller fagforening? 

[Tsiligup]

Det er mye å ta tak i her.

Det første punktet som må avklares er om du/dere har godkjent at boligen leies ut "som den er". I slike tilfelle er det slik at det anses at du/dere har gjort en gjennomgang av boligens tilstand. Etter dette kan dere bare klage på avvik fra den tilstanden boligen var i ved kontraktsinngåelse. Var vinduene åpenbart råtne da dere var på visning, kan du ikke hevde at dette utgjør en mangel senere.

Hvis dere har godkjent leiligheten "som den er", kan man bare hevde mangler dersom utleier har gitt feil eller manglende opplysninger eller aktivt gått inn for å skjule tilstander. Det er også slik at dersom tilstanden er mye dårligere enn man med rimelighet kunne forvente, så kan mangel påberopes. Konkret: Dersom vinduene som er råtne var nymalte og i det ytre så tipp-topp ut, kan du/dere hevde at det var rimelig å anta at de var i god stand. Derav følger at dette kan hevdes å være en mangel dersom karmene var pil råtne under et lag maling. På den annen side, dersom du/dere så at vinduene var tydelig preget av tidens tann men i et anfall av optimisme undervurderte skadeomfanget, så er utleier på trygg grunn.

Oppsummert så langt: Konsekvensen av å ha godtatt å leie boligen "slik den er" er  at det er vanskeligere å få medhold krav om utbedring av mangler.

Uansett hva dere har akseptert angående "som den er", må det neste spørsmålet bli om dere har rett til å heve avtalen. Å heve avtalen innebærer at din/deres betalingsplikt bortfaller og at utleiers plikter (som å stille husrommet til disposisjon) bortfaller. Her gjelder ikke vanlige regler om oppsigelse og man kan avslutte "på dagen" om man så vil. Men det skal tungtveiende grunner til for å heve en kontrakt. Og risikoen er stor. Du risikerer er at utleier bestrider hevingen og går til sak for å prøve ditt hevingsgrunnlag rettslig. Hvis rettsapparatet kommer til at du ikke hadde hevingsrett, vil du i regelen bli "tvunget" inn i kontrakten igjen og du vil også i forventning måtte dekke motpartens sakskostnader inklusive alle rettsgebyrer.

Kravet til heving er at det foreligger et _vesentlig_ mislighold. Med referanse de innledend avsnittene: Hvis dere har godkjent boligen "som den er", skal det svært mye til for å kreve heving. Da må dere kunne godtgjøre at utleier var opptrådte svikefullt (det vil si aktivt og med overlegg gikk inn for å skjule mangler) overfor dere ved visning av boligen.

Hva som ligger i vesentlig vil uansett avhenge av omstendighetene. Hvis du leier ei falleferdig rønne (og husleia er der etter), kan man ikke heve fordi noen vinduer ikke lar seg åpne eller fordi ei rute detter ut. Dette er nærmest å forvente ut fra forholdene. Hvis alle vinduene i en helt ny leilighet (med høy husleie) ikke lar seg åpne og må skiftes ut, er det etter mitt syn fortsatt tvilsomt om dette er en hevingsgrunn. Men om det skulle vise seg at vinduene må spesiallages i langtvevkkistan slik at utbedringen vil ta 6 måneder, vil jeg si at vi nærmer oss.

De tingene du nevner er enten synlige (lister som mangler burde vært sett på visning), eller i liten grad vesentlige mangler ut fra forholdene. Det er helt vanlig at vinduer er "malt igjen" på gamle hus, ingen grunn til å bli overrasket over dette. Hullet under sofaen er vanskelig å ha noen mening om uten at du beskriver størrelse og utførelse. At det er borret litt vilkårlig for å dra fram antennekabler o.l. i gamle hus er heller ikke veldig uvanlig. Gnister i en kontakt utgjør i høyden en mangel, men kanskje ikke det en gang. Så lenge det fortsatt er strøm i stikkontakten, er det dere som etter loven har overtatt vedlikeholdsansvaret for det elektriske anlegget. Men alt dette er kun bedømt ut fra din beskrivelse. Kun du kjenner den faktiske tilstanden.

Min vurdering er videre at dere ikke har anledning til å heve avtalen. Og da er dere betalingspliktig for de 12 månedene dere har signert på. Her forutsetter jeg at dere har avtalt dere bort fra oppsigelsesadgang i en tidsbestemt leiekontrakt. 

Hvis dere likevel oppgir boligen, dvs. flytter ut og leverer tilbake nøklene, er dere ikke helt uten rettigheter. Da inntrer en ulovsfestet tapsbegrensningsplikt hos utleier. Dette omtales ikke i huleieloven (derfor ulovfestet), men det foreligger mange domsavsigelser som har skapt presedens for at utleier ikke kan forholde seg passiv og fortsette å heve husleie. Utleier er forpliktet til å forsøke å skaffe nye leietakere. Kun så lenge huseier gjør ærlige forsøk på å skaffe nye leietaker uten å lykkes, kan han kreve dere for husleie resten av avtaleperioden.

Men du kan ikke forvente at utleier skal slippe alt han har i hendene og gjøre det til sin heltidsjobb å skaffe leietakere heller. Husleielovens standardbetingelser om 3 måneders oppsigelse er en grei pekepinn om hvilken tid utleier har til rådighet. Dog, hvis boligen ligger i et marked der det er lett å få leid ut på nytt, kan utleiers krav til dere kortes ned til så lite som en måned. 

Med kunnskap om det ovenstående kan du gå til utleier og forreslå en sluttavtale der utleier gis et vederlag på f.eks to/tre måneders husleie mot å frita  dere for betalingsforpliktelsen i resten av kontraktsperioden. Da tar huseier risikoen knyttet til ikke å få leid ut på nytt. Du/dere "risikerer" at utleier får leid ut igjen dagen etter og at dere således har betalt for mer enn dere eller s ville vært nødt til. Den enes oppside er den annens nedside, så på den måten er "veddemålet" ganske symmetrisk.

Det dummeste du/dere kan gjøre er å slutte å betale og håpe at det hele går over. Ved slik adferd vil en utleier som har et minimum av peiling på lovbestemmelsene vite at han vil gruse dere i rettsapparatet. Søk derfor enighet eller avklaring i husleietvistutvalget så fort det er praktisk mulig. Når avklaringen foreligger, kan dere ta et opplyst valg om dere skal bli boende (evt flytte tilbake) i boligen ut kontraktsperioden.

- Pug

[AnonymBruker]

ikke finn på å si opp avtalen, dere er jo kontraktsbundet!! Les husleiekontrakten nøye. står det noe om oppsigelsesfrist? Vil dere punge ut med 100 000 (gjetter på at dere betaler rundt 10 000 om dere leier et hus)  fordi dere ikke tenkte langsiktig? Flytt en sofa eller et bord uten bein over hullet huseier har laget. Få gjennomtrekk ved å ha inngangsdør og de få vinduene som kan åpnes oppe samtidig, 1t tid hver dag. Da får dere forhåpentligvis luftet ut. Få inn elektriker som kan sjekke sikringene og at det elektriske er iorden. Er det ikke i orden kan huseier få en påsmekk. I tillegg til elektriker ringte jeg brannvesenet da jeg leide fordi huseier ikke tok sikkerheten på alvor. De gikk over leiligheten og ga huseier krav om utbedringer. Listene på gulvet hadde jeg oversett. Dette er en sur situasjon. Men jeg hadde lett betalt 3000kr for en elektriker som kan gjøre dere tryggere, fremfor 100 000 til en huseier som er sleip.

Dere greier leve slik et år, det er det elektriske jeg ville sjekket fort som svint. 

Anonymkode: c7736...58b