Andelsleilighet

[AnonymBruker]

Hei! Er det noen som kan forklare meg litt om fordeler/ulemper med å kjøpe en andelsleilighet? Kan dette være en smart måte å komme seg inn på boligmarkedet på? Eller er det gunstigere å leie frem til man har råd til å kjøpe selveierleilighet.

Anonymkode: f1874...ece

[AnonymBruker]

Ingen som har noe info/erfaringer? 

Anonymkode: f1874...ece

[Anette.94]

Andelsleilighet kan definitivt være en fin måte å komme seg inn på  Det er mye vedlikehold med en selveier som man står ansvarlig for selv, og spesielt dersom man kjøper seg bolig for første gang er det mange utgifter som kan komme brått på. I et borettslag deler man jo på disse utvendige vedlikeholdsutgiftene, og det er også vanlig hos mange at pusser opp inne hos leilighetene også. F.eks er ikke felles oppussing av bad osv uvanlig.
I tillegg slipper man dokumentavgift når man kjøper andelsleilighet, så det er jo en stor fordel! 

Det negative er jo at man mister den selvbestemmelsesretten over mye som man har i eksempelvis en selveier. Alt fra dyrehold og utleiemuligheter til oppussinger og fiksing bestemmes av generalforsamlingen i borettslaget. Man har selvfølgelig stemmerett som andelseier, men må jo føye seg etter flertallet.
Dette gjør at det er store variasjoner mellom borettslag, selv om de gjerne ligger under samme boligbyggelag og i samme området. Noen borettslag har et velfungerende styre som er flinke på økonomi, klarer å skaffe gode dealer på oppussing og generelt sett holder borettslaget aktivt. Andre går i motsatt retning. 

Det jeg anbefaler deg å se på dersom du vurderer dette er:
- Fellesgjeld.
- Felleskostnader og hva er inkludert i disse. 
- Gjør research på borettslaget. De fleste har typ husordensregler og vedtekter liggende ute på hjemmesiden sin, i tillegg til info om hva de har gjort i det siste og hva de planlegger å gjøre i fremtiden. Det gir om ikke annet en liten antydning til hvor aktivt og veldrevent borettslaget er. Det står vanligvis en del i prospektene om dette, men greit å grave litt ekstra også   

Endret 15. juni 2018 av Anette.94

[AnonymBruker]

Åh, tusen takk for utfyllende svar! Det virker jo som dette kan være veien å gå for å kunne komme seg inn på boligmarkedet noen år tidligere... Når det gjelder fellesgjeld, er det gunstig at denne er så lav som mulig? Eller er det ikke så svarthvitt? La oss si at det er to identiske  leiligheter, hvor begge totalt (inkl. Fellesgjeld) koster 2,5 millioner. Hvis den ene har 500 000 i fellesgjeld, og den andre bare 100 000. Er det automatisk den med lavest fellesgjeld som er å foretrekke? 

Og en annen ting: hva skjer om borettslaget plutselig bestemmer seg for å pusse opp og ta opp mer gjeld enn man kan betjene? Jeg kan jo ikke plutselig låne mer penger? Og om de velger å bruke penger på noe som ikke øker verdien på leiligheten, så vil jeg jo betale ned på gjeld som ikke vil øke min egenkapital? 

Anonymkode: f1874...ece

[Anette.94]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Åh, tusen takk for utfyllende svar! Det virker jo som dette kan være veien å gå for å kunne komme seg inn på boligmarkedet noen år tidligere... Når det gjelder fellesgjeld, er det gunstig at denne er så lav som mulig? Eller er det ikke så svarthvitt? La oss si at det er to identiske  leiligheter, hvor begge totalt (inkl. Fellesgjeld) koster 2,5 millioner. Hvis den ene har 500 000 i fellesgjeld, og den andre bare 100 000. Er det automatisk den med lavest fellesgjeld som er å foretrekke? 

Og en annen ting: hva skjer om borettslaget plutselig bestemmer seg for å pusse opp og ta opp mer gjeld enn man kan betjene? Jeg kan jo ikke plutselig låne mer penger? Og om de velger å bruke penger på noe som ikke øker verdien på leiligheten, så vil jeg jo betale ned på gjeld som ikke vil øke min egenkapital? 

Anonymkode: f1874...ece

Det kan være litt både og. Den med høyest fellesgjeld kan være i bedre stand enn det med den lavere fellesgjelden, men dette er noe man må se an og veie opp mot hverandre. Dersom leilighetene er identiske kan det bety at leiligheten med 500k i fellesgjeld har et nyere lån enn den andre eller at de har hatt flere prosjekter gående omtrent samtidig.
Problemet med høy fellesgjeld er nettopp det du skriver i ditt andre avsnitt: hva hvis du ikke har råd til å betale?

Her kan man få 2 problemer:
1) De velger å pusse opp og øke fellesgjelden. Dette gjøres ved at borettslaget tar opp et lån som alle andelseierne må nedbetale. Dette betaler man inn via felleskostnadene, og ved en økning av fellesgjelden vil naturlig nok felleskostnadene øke - har du råd til en økning i felleskostnadene?
2) Dersom renten øker øker ikke bare ditt personlige lån som du har på leiligheten din, men også borettslagets lån mtp fellesgjelden dersom de har flytende rente. Små hopp her og der på så lave nivåer som vi ser på renten nå har nok ikke så mye å si, men hva hvis de hopper enda høyere opp? Da kan det hende at borettslaget må se seg nødt til å øke felleskostnadene her også for at brl skal kunne betjene lånet sitt. Derfor er det viktig at når du ser på leilighet så må du ta hensyn til at inntekten din tåler både et hopp i felleskostnader og et hopp i rentene på ditt personlige lån.

Dersom borettslaget har prosjekter som kommer, så er det viktig å finne ut av (vanligvis vet megler dette) om de har økt felleskostnadene allerede eller kommer til å gjøre det. Noen velger å øke felleskostnadene før de starter oppussingen, noe som gjør det lettere for deg når du skal kjøpe bolig for du vet hva slags felleskostnader du må kunne håndtere i oppstartsfasen.

Endret 15. juni 2018 av Anette.94

[AnonymBruker]

Okei, det høres jo logisk ut... men hva om man beregner at man kan tåle en viss % renteoppgang, og økning i fellesutgifter på noen tusen i mnd, kanskje 3-4 tusen. Kan borettslaget ta opp så mye lån de ønsker, så lenge flertallet/styret godkjenner det? Får man isåfall muligheten til å selge seg ut først? For det er vel ikke bare meg som f.eks ikke tåler 10 tusen ekstra i måneden? Eller må man være forberedt på dette? Er det sånn at borettslagene opererer med et tak for hvir mye lån de kan ta opp? 

Anonymkode: f1874...ece

[Anette.94]

Det er ganske ok økninger med oppussing osv, tror det er typ 10-15 % økning som er normalen, uten at jeg skal si det sikkert; men det er det jeg selv har sett på de borettslagene jeg har vært borti. Varierer selvfølgelig avhengig av hvor kostbare prosjektene er osv. Men er ikke sånn at det plutselig blir storøkning altså, er bare greit å ha i minne at de kan øke, men dette får man vite om på forhånd så lenge man følger med på generalforsamlinger og meldinger fra styret  Det varierer også gjerne hvor mye du må betale ut i fra hvor stor leiligheten din er og hvor mye du disponerer: har du en 40m2 skal du ikke betale like mye som den på 100m2  

Styret i borettslaget har et ansvar ovenfor generalforsamlingen at økonomien skjer på en ordnet måte. Dersom borettslaget vedtar en oppussing skal man i prinsippet hente inn flere tilbud for å velge det mest gunstige for borettslaget.
Dersom du er uenig i måten noe blir gjort på har man muligheten til å selge leiligheten på vanlig måte, men da må man fremdeles betale felleskostnader osv som vanlig frem til overtakelse. 

[AnonymBruker]

Jeg kjøpte andelsleilighet som er under OBOS for 3 år siden, og fellesutgiftene har steget med 5% 10% og 10% de årene. Hos oss er alt innenforbi egne vegger eget, og her blir aldri bad etc tatt på fellesen, det er helt opp til den enkelte, men vi har jo ansvar for å holde ting vedlike. 

Anonymkode: 93a37...2b0