Fallgruver ved kjøp av leilighet i borettslag?

[Supernelle]

Er førstegangskjøper som leter etter leilighet, og jeg er usikker på om det finnes noen fallgruver ved å kjøpe leilighet i borettslag som jeg ikke har fått med meg. Jeg har satt meg inn i en del ting, og jeg er f.eks. klar over at spesielt ved høy fellesgjeld bør det være sikringsordning, men det virker nesten litt for enkelt at alt skal være helt trygt da. Jeg er redd for situasjoner som kan føre til at jeg taper penger, eller at jeg sitter igjen og har betalt på gjelden til borettslaget uten å vinne noe på det i ettertid.

Har dere noen tips og råd til ting man bør være obs på i tilknytning til det? Fyr løs med både stort og smått!

[happiest]

Jeg kjente en som kjente til styrer i borettslaget jeg kjøpte leilighet. Og hun hadde blitt fortalt at borettslaget gikk veldig bra og at de var nøye på at det ikke skulle forekomme plutselige større økninger i fellesgjeld. Små endringer kan forekomme, men det er dumt å flytte inn i en leilighet hvor fellesutgiftene er 3000kr hver måned også endres til 5000kr hver måned senere pga. ting som skal skje. 

I området jeg bor (ikke mitt borettslag) så har det skjedd MYE endringer siste tiden. F.eks har badene måtte bli pusset opp, terrasser, branndører mellom leilighetene, rør skiftet osv. Og det koster mye og vil øke fellesutgiftene om ikke borettslaget har spart seg opp. Derfor er det lurt å sjekke når slike ting sist ble gjennomført og om det er realistisk å tenke at slike endringer kommer til å skje i løpet av de neste årene. Det er også vanskeligere å få solgt leiligheter i senere tid om plutselig slike endringer skal skje da evt. kjøper ikke vet om de har råd til endringer i utgiftene. 

[AnonymBruker]

Som andelseier i et borettslag, eier du en bit av hele boligkomplekset, med tilhørende gjeld og utgifter. Så å snakke om "betale ned gjelda til borettslaget" blir helt feil, du betaler ned på din andel av et felles lån.

Det du bør passe på, er at borettslaget er veldrevet, altså at det har et fungerende styre, og du bør ta høyde for at månedlige fellesutgifter kan øke en del, når større vedlikeholdsarbeider blir nødvendig. Kontakt gjerne styret for å undersøke om det er sannsynlig at fellesutgiftene vil øke betydelig.

Eier du en selveierleilighet vil du ha akkurat de samme problemstillingene, fordi du fremdeles må betale din andel av løpende utgifter til drift og vedlikehold. Hovedforskjellene er at du som selveier normalt vil ha større råderett over egen bolig, på godt og vondt. Du kan leie ut leiligheten din uten å spørre noen, men du kan ikke hindre naboene dine i å leie ut sine leiligheter. Får du problemnaboer, er det en mye tyngre vei å gå for utkastelse; i praksis kan du ikke gjøre annet enn å selge og flytte. I et borettslag finnes det husordensregler, og ved brudd på disse, kan en andelseier bli tvunget til å selge sin andel.

Etter å ha opplevd prostitusjonsvirksomhet i en naboleilighet, med tilhørende bråk, er jeg ikke i tvil om at jeg aldri ville kjøpt en selveierleilighet. Det ble noen runder med klaging til styret før det ble slutt på virksomheten, men det gikk da til slutt.

Anonymkode: 8a6b5...a34

[AnonymBruker]

Jeg synes borettslag er helt supert, og stiller meg bak kommentaren til brukeren over. Men husk å sjekke om borettslaget er tilknyttet sikringsordning (det er de aller, aller fleste, og noe annet ville fått meg til å styre unna).

Se også etter større ting som nærmer seg nødvendig vedlikehold, f.eks. fasade, bad/rør, heis og lignende. Selv om det ennå ikke er vedtatt, vil det da sannsynligvis bli det innen noen måneder/år. Har sett mange kommentarer på at økte felleskostnader som følge av slikt er en «fallgruve» med borettslag. Men man er jo selvfølgelig ikke fritatt for slike kostnader i en selveierbolig - men da må man selv skaffe midlene, eventuelt be om lån i banken. Synes det er deilig at BRL fikser lån, skaffer tilbud og organiserer alt. Den eneste merkostnaden i BRL er at man betaler litt i styrehonorar. Tror det blir ca. 1500 kr i året per bolig der jeg bor nå - og det er for det første vel verdt det, og for det andre fullstendig rimelig at de som styrer med den daglige driften får kompensasjon for det arbeidet de gjør for oss andre. 

Et annet godt tips er å velge et BRL tilknyttet en av de store forretningsførerne, eksempelvis OBOS. 

Anonymkode: dbc39...0f7

[Lammelåret]

Litt på sida: Sjekk om det er brannvegger mellom leilighetene, hva fellesutgiftene/husleia dekker og hvor lytt det er. Kanskje kan gjennomsnitsalderen til beboerne også bety noe? Gjennomføres det årlige dugnader? Årlige brannøvelser? 

[Gliffy]

6 hours ago, happiest said:

I området jeg bor (ikke mitt borettslag) så har det skjedd MYE endringer siste tiden. F.eks har badene måtte bli pusset opp, terrasser, branndører mellom leilighetene, rør skiftet osv. Og det koster mye og vil øke fellesutgiftene om ikke borettslaget har spart seg opp. Derfor er det lurt å sjekke når slike ting sist ble gjennomført og om det er realistisk å tenke at slike endringer kommer til å skje i løpet av de neste årene. Det er også vanskeligere å få solgt leiligheter i senere tid om plutselig slike endringer skal skje da evt. kjøper ikke vet om de har råd til endringer i utgiftene. 

Om andre her sier: dette kan like gjerne skje i en selveierleilighet. 

Prøv å se på hva som er i fellesutgiftene. For lave fellesutgifter er gjerne et lite faretegn, da blir det ikke spart opp noe til vedlikehold, og det er ikke tatt opp noen lån til vedlikeholdsjobber heller. Det er normalt at det har foregått i det minste et par større arbeider i løpet av de siste 10 år (male fasade, rehabilitere tak, piper og så videre). Hvis det ikke er gjort noe i den stilen så kan man tenke seg at bygget har blirr forsømt og det er stort etterslep på vedlikehold. 

[AnonymBruker]

Jeg har eid 2 leiligheter i borettslag. Meget enkel hverdag hvis styret har en ryddig økonomi. Ingen stor overraskelse i de 10 årene jeg har bodd her. Ville vært endel mer redd for uforutsette utgifter i en selveierleilighet da ting raskt blir kostbart om noe ryker på huset.

Anonymkode: 19129...8bb

[AnonymBruker]

Jeg gikk på en smell da jeg kjøpte min første leilighet, som var i borettslag. Den var nesten helt nyoppusset, totalrenovert bare et år før jeg kjøpte den, og både kjøkken og bad var nytt. Det var ingen planer om større arbeider i borettslaget de nærmeste fem årene var beskjeden jeg fikk da jeg sjekket. De nylig hadde byttet tak, innstallert heis (som medførte et påbygg) og hadde oppgradert kjellerbodene, så de neste årene var planen å spare opp penger til nye arbeider før de satte i gang noen større, kostbare prosjekter.

Et par år etter at jeg kjøpte leiligheten ble det et generasjonsskifte i styret og de hadde litt annet syn på ting enn det forrige. De satte igang med diverse utredninger og det ble det konkludert med at hele røropplegget måtte byttes og da måtte de ta samtlige bad i blokka samtidig. Så mitt tre år gamle bad ble hugget ut og jeg måtte betale nesten 30.000 kr i tilvalg for å få det tilbake til standarden det hadde før siden standardløsningen til borettslaget var ganske basic. Fellesgjelda økte med nesten 200.000 kr og de månedlige utgiftene steg med 1.500 kr. Artig...

Anonymkode: 08747...95d

[AnonymBruker]

20 timer siden, AnonymBruker skrev:

Som andelseier i et borettslag, eier du en bit av hele boligkomplekset, med tilhørende gjeld og utgifter. Så å snakke om "betale ned gjelda til borettslaget" blir helt feil, du betaler ned på din andel av et felles lån.

Det du bør passe på, er at borettslaget er veldrevet, altså at det har et fungerende styre, og du bør ta høyde for at månedlige fellesutgifter kan øke en del, når større vedlikeholdsarbeider blir nødvendig. Kontakt gjerne styret for å undersøke om det er sannsynlig at fellesutgiftene vil øke betydelig.

Eier du en selveierleilighet vil du ha akkurat de samme problemstillingene, fordi du fremdeles må betale din andel av løpende utgifter til drift og vedlikehold. Hovedforskjellene er at du som selveier normalt vil ha større råderett over egen bolig, på godt og vondt. Du kan leie ut leiligheten din uten å spørre noen, men du kan ikke hindre naboene dine i å leie ut sine leiligheter. Får du problemnaboer, er det en mye tyngre vei å gå for utkastelse; i praksis kan du ikke gjøre annet enn å selge og flytte. I et borettslag finnes det husordensregler, og ved brudd på disse, kan en andelseier bli tvunget til å selge sin andel.

Etter å ha opplevd prostitusjonsvirksomhet i en naboleilighet, med tilhørende bråk, er jeg ikke i tvil om at jeg aldri ville kjøpt en selveierleilighet. Det ble noen runder med klaging til styret før det ble slutt på virksomheten, men det gikk da til slutt.

Anonymkode: 8a6b5...a34

Det er da mange selveierleiligheter som er organisert i eierseksjonsssameie, og da kan man fint ha husordensregler på samme måte som et borettslag. Hvor "fast" eller "løst" et sameie er drevet er opp til det enkelte sameie, og man bør kontakte dem for å få vite litt om hvordan det drives. Også et sameie kan på lik linje med et borettslag ha muligheter for salgspålegg ovenfor beboere som med jevne mellomrom og/eller grove brudd på husordensreglene:

https://www.advokatenhjelperdeg.no/jus-artikler/strenge-krav-ved-utkastelse/

I mange tilfeller er et sameie ganske likt et borettslag. Ulempen for kjøpere med stramt budsjett er at man må betale dok. avgift når man kjøpe leilighet, siden man juridisk sett kjøper sin egen leilighet/eiendom. Fordelen er at man kan leie ut en del friere uten bestemmelser om botid og maks antall år. 

 

Anonymkode: 67c1a...513

[Supernelle]

På 14.6.2018 den 11.43, AnonymBruker skrev:

Som andelseier i et borettslag, eier du en bit av hele boligkomplekset, med tilhørende gjeld og utgifter. Så å snakke om "betale ned gjelda til borettslaget" blir helt feil, du betaler ned på din andel av et felles lån.

Anonymkode: 8a6b5...a34

Det er borettslaget som tar opp lånet og har ansvaret for det, så det er ikke "helt feil" å si at man betaler ned borettslagets gjeld. Det er nettopp det man gjør - borettslaget har bare fordelt lånet på hver av andelseierne og får penger for lånekostnadene gjennom felleskostnadene, men ingen av andelseierne har personlig ansvar for lånet.

[Supernelle]

På 14.6.2018 den 23.56, AnonymBruker skrev:

Jeg har eid 2 leiligheter i borettslag. Meget enkel hverdag hvis styret har en ryddig økonomi. Ingen stor overraskelse i de 10 årene jeg har bodd her. Ville vært endel mer redd for uforutsette utgifter i en selveierleilighet da ting raskt blir kostbart om noe ryker på huset.

Anonymkode: 19129...8bb

Hvilke ting tyder på ryddig eller uryddig økonomi? Er det noe jeg kan se i salgsprospekt?

[AnonymBruker]

Det meste er sagt her. 

Men når du har kjøpt din andel - gå på årsmøtene og protester mot forslag som AB med badet beskriver. 

Anonymkode: 0fd55...a98

[AnonymBruker]

Sjekk renta på fellesgjelda. Noen borettslag har rente langt markedsrente.

Anonymkode: 8982d...fa7

[AnonymBruker]

langt over. Bundet til 6% i 20 år f.eks.

Anonymkode: 8982d...fa7

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Det meste er sagt her. 

Men når du har kjøpt din andel - gå på årsmøtene og protester mot forslag som AB med badet beskriver. 

Anonymkode: 0fd55...a98

I mitt borettslag hadde ikke det hjulpet. Rørene var så gamle at borettslaget ikke fikk forsikring om ikke noe ble gjort. 

Anonymkode: ab9b1...a7f

[AnonymBruker]

1 minutt siden, AnonymBruker skrev:

I mitt borettslag hadde ikke det hjulpet. Rørene var så gamle at borettslaget ikke fikk forsikring om ikke noe ble gjort. 

Anonymkode: ab9b1...a7f

Det blir noe helt annet da.

Anonymkode: 0fd55...a98

[AnonymBruker]

3 timer siden, Supernelle skrev:

Det er borettslaget som tar opp lånet og har ansvaret for det, så det er ikke "helt feil" å si at man betaler ned borettslagets gjeld. Det er nettopp det man gjør - borettslaget har bare fordelt lånet på hver av andelseierne og får penger for lånekostnadene gjennom felleskostnadene, men ingen av andelseierne har personlig ansvar for lånet.

Ja, men siden man kun betaler ned på sin andel av gjelden i et veldrevet borettslag, så får det samme effekt som om man hadde betalt ned på gjeld man selv hadde tatt opp i banken sin ved kjøp av selveierleilighet; at man har stadig mer EK i den andelen i borettslaget man eier etter hvert som man betaler ned sin andel av gjelden. 

Anonymkode: 67c1a...513

[AnonymBruker]

20 timer siden, Supernelle skrev:

Hvilke ting tyder på ryddig eller uryddig økonomi? Er det noe jeg kan se i salgsprospekt?

Ta heller kontakt med styret, og be om å få utlevert siste innkalling og referat fra generalforsamlingen. Her vil du finne et budsjett for året som gikk, og året som kommer. Du vil også kunne lese om hva som er blitt gjort, og hva som planlegges gjort fremover. Ikke stol på salgsprospektet.  Om styret ikke kan gi deg dette, vil selger ha det tilgjengelig som andelseier. Har de rotet det vekk, krev at de skaffer det. Jeg bor selv i et borettslag der det er planer om store utbedringer på altaner og kledning. I det siste har jeg sett at denne informasjon utelates fra salgsprospektene. Det står gjerne i tilstandsrapporten, men mange leser dessverre ikke den så nøye.

Om det er et bestemt borettslag du er interessert i, følg med på boliglagets oversikt over leiligheter som legges ut til forkjøpsrett. Dette skjer ofte et par uke før boligen legges ut til salg. Da har du tid på deg til å innhente informasjon. Er du medlem i boliglaget, kan du også melde din interesse for å "ta boligen" på forkjøpsrett. Bare husk at det er forskjell på en forhåndsavklaring og en fastprisavklaring av forkjøpsrett. Ved en forhåndsavklaring, legges boligen ut før salg, og om du fortsatt ønsker å kjøpe når salget er unnagjort, trer du inn i det aksepterte budet. Å melde forkjøpsrett ved forhåndsavklaring er ikke bindende. Å melde forkjøpsrett ved fastprisavklairng derimot, er bindende. Da er boligen solgt, og legges ut til akseptert kjøpesum. Om du ha melder forkjøpsrett, og får tilslaget, er du bundet til å kjøpe.

Anonymkode: 879c3...a05

[happiest]

På 15.6.2018 den 1.19, AnonymBruker skrev:

Jeg gikk på en smell da jeg kjøpte min første leilighet, som var i borettslag. Den var nesten helt nyoppusset, totalrenovert bare et år før jeg kjøpte den, og både kjøkken og bad var nytt. Det var ingen planer om større arbeider i borettslaget de nærmeste fem årene var beskjeden jeg fikk da jeg sjekket. De nylig hadde byttet tak, innstallert heis (som medførte et påbygg) og hadde oppgradert kjellerbodene, så de neste årene var planen å spare opp penger til nye arbeider før de satte i gang noen større, kostbare prosjekter.

Et par år etter at jeg kjøpte leiligheten ble det et generasjonsskifte i styret og de hadde litt annet syn på ting enn det forrige. De satte igang med diverse utredninger og det ble det konkludert med at hele røropplegget måtte byttes og da måtte de ta samtlige bad i blokka samtidig. Så mitt tre år gamle bad ble hugget ut og jeg måtte betale nesten 30.000 kr i tilvalg for å få det tilbake til standarden det hadde før siden standardløsningen til borettslaget var ganske basic. Fellesgjelda økte med nesten 200.000 kr og de månedlige utgiftene steg med 1.500 kr. Artig...

Anonymkode: 08747...95d

Tenker dette er et eksempel på faresignal også. Rør har ca. x antall år i levetid før de bør byttes. Kan ikke så mye om det, men kommer nok sikkert an på typen rør. Som regel må da bad pusses opp igjen. Er nok lurt å sjekke om rørene nylig er skiftet, spesielt om det er tenkt at baderommet skal pusses opp. Ellers kan man få kjipe opplevelser. 

 

[AnonymBruker]

Sjekk om borettslaget betaler avdrag på lån eller har avdragsfrihet. Mange nyere borettslag har avdragsfrihet de første årene, og felleskostnadene gjør et betydelig hopp når borettslaget skal begynne å betale avdrag.

Anonymkode: 7d47f...b8e