egenkapital og betalingsevne.... hjelp!

[AnonymBruker]

Hei! 

Jeg og samboer vil kjøpe hus. Det har seg slik at jeg har egenkapital (1,3 mill) på bok, men er student og lever trangt - så har dårlig betalingsevne. 

Min kjære tjener godt og har sikker, stabil inntekt - men er relativt nyutdannet så har ikke noe særlig egenkapital. Han har dog veldig god betaling/betjeningsevne.

hvordan kan dette løses? Om vi kjøper hus sammen, har jeg penger til å betale ut min del (50%) uten lån. Så det er ikke problem. Han derimot må jo ha lån på sin del, men han har jo ingen egenkapital. 

Tar vi lån sammen med min egenkapital må vel begge ha god betalingsevne? I tillegg vil ikke jeg "gi" han halvparten av mine penger.... det kommer jo jeg dårlig ut av ved evt. Brudd.

hvordan løser vi dette? Huset vi ønsker oss kommer for salg nå snart, så han har egentlig ikke tid til å spare opp ek. Huset kommer for salg til en pris som er svært overkommelig for oss begge. Men hvordan er sjangsen hans for å få lån til rundt 1 mill uten noe ek?

Anonymkode: 1da4f...f95

[AnonymBruker]

Først forhører du/dere dere med banken din og eventuelt etterpå forhører du/dere dere med hans bank om de er villig til å finne løsninger. 

Når du vet hvilke løsninger som kan være mulig prater dere med en advokat og får satt opp en skikkelig samboeravtale der dere fordeler gjeld og eierskap til boligen når dere får lån og kjøper. Faren med at du har så mye egenkapital er at du kan komme til å gå i kvinnefella, når du ikke kan betale ned fortløpende på lån. 

Alt er sikkert fryd og gammen nå. Men det kan komme en dag når dere er rykende uenige om alt og ingenting, da er det viktig at dere har skikkelig avtale om hvordan hus og alt annet skal fordeles. 

Anonymkode: 0344b...5e2

[Gjest Blondie65]

Dere skal eie dette sammen:

Han skyter inn 1,3 millioner hvor alt sammen er lånt.

Du skyter inn 1,3 millioner hvor alt er egenkapital.

Dere eier 50 % hver. Ved salg vil dere da få følgende oppgjør:

Han får 50 % av salgssum. Dette skal dekke restgjeld - la oss si  denne er 1 million på salgstidspunktet. Dere må da selge for minst 2 millioner (pluss omkostninger) for at han skal få dekket sin gjeld.

Du får 50 % av salgssum. Dette er da enten en økning av din egenkaptial (salg på minst 2,6 millioner + omkostninger) eller en reduksjon av egenkaptital dersom dere selger for mindre.

Du gir han altså egentlig ingenting, og begge risikerer å tape ved et fremtidig salg der boligens verdi er mindre enn kjøpstidspunktet.

[Gjest Blondie65]

3 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Faren med at du har så mye egenkapital er at du kan komme til å gå i kvinnefella, når du ikke kan betale ned fortløpende på lån. 

Anonymkode: 0344b...5e2

Jeg skjønner ikke hva du mener her? Så lenge hun eier en andel av boligen som er nedfelt i en kontrakt er det vel ingen fare for noen kvinnefelle? Problemet kommer vel kun dersom hun ikke står som registrert eier av boligen og det må hun aldri finne på.

[AnonymBruker]

Takk for svar. Tror ikke det blir noe kvinnefelle, men skal ha en ordentlig kontrakt ja. Jeg vil jo eie 50% av boligen selv om jeg ikke har lån. I tillegg er jeg som sagt "fattig student", så løpende utgifter må deles på, jeg har ikke råd til å ta dem alene. 

@Blondie65: det jeg mener er at det er jo en mulighet å bruke min egenkapital som "vår" felles egenkapital og derfor ta opp felles lån - men som sagt kommer jo jeg veldig dårlig ut av det da  

Anonymkode: 1da4f...f95

[Gjest Blondie65]

2 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takk for svar. Tror ikke det blir noe kvinnefelle, men skal ha en ordentlig kontrakt ja. Jeg vil jo eie 50% av boligen selv om jeg ikke har lån. I tillegg er jeg som sagt "fattig student", så løpende utgifter må deles på, jeg har ikke råd til å ta dem alene. 

@Blondie65: det jeg mener er at det er jo en mulighet å bruke min egenkapital som "vår" felles egenkapital og derfor ta opp felles lån - men som sagt kommer jo jeg veldig dårlig ut av det da  

Anonymkode: 1da4f...f95

Dere skal ikke ta opp felleslån her uten at du får en større eierandel. Betaler du inn 1 million i en bolig som koster 2 millioner skal du ha 50 % eierandel. Betaler du inn 1,5 millioner i en bolig (der 200.000 er lånt) verdt 2 millioner skal du ha 75 % eierandel. Alt annet er å gi bort egenkapitalen din.

[AnonymBruker]

7 minutter siden, Blondie65 skrev:

Dere skal ikke ta opp felleslån her uten at du får en større eierandel. Betaler du inn 1 million i en bolig som koster 2 millioner skal du ha 50 % eierandel. Betaler du inn 1,5 millioner i en bolig (der 200.000 er lånt) verdt 2 millioner skal du ha 75 % eierandel. Alt annet er å gi bort egenkapitalen din.

Ja det er det jeg mener, det er det jeg ikke vil  

 

Anonymkode: 1da4f...f95

[AnonymBruker]

jeg kjøpte sammen med en uten egenkapital. min egenkapital ble brukt for å kjøpe deretter fikk vi separate lån. lånte likt så ble min egenkapital regnet ut i forhold til eierandel. så jeg eide mer av boligen. hvor dyrt skal dere kjøpe da? ta en samtale i banken de kan se på hvordan dere kan løse det. 

Anonymkode: ee490...b25

[AnonymBruker]

Akkurat nå, AnonymBruker skrev:

jeg kjøpte sammen med en uten egenkapital. min egenkapital ble brukt for å kjøpe deretter fikk vi separate lån. lånte likt så ble min egenkapital regnet ut i forhold til eierandel. så jeg eide mer av boligen. hvor dyrt skal dere kjøpe da? ta en samtale i banken de kan se på hvordan dere kan løse det. 

Anonymkode: ee490...b25

Boligen legges ut for 1,9. Markedet her er dårlig for tiden, og vi antar at den går for absolutt maks 2,2. Så jeg vil uansett kunne betale 50% uten lån  

Anonymkode: 1da4f...f95

[AnonymBruker]

Da får han ta opp lån for hans andel, med pant i bolig. Dvs du må signere på pantet. Men han skal betale lånet alene.

Anonymkode: d35c2...8d7

[AnonymBruker]

16 timer siden, Blondie65 skrev:

Han får 50 % av salgssum. Dette skal dekke restgjeld

Man får håpe at det gjør det. Men ved boligprisfall, så gjør det ikke nødvendigvis det.

Anonymkode: 17792...ba4

[AnonymBruker]

16 timer siden, AnonymBruker skrev:

Ja det er det jeg mener, det er det jeg ikke vil  

 

Anonymkode: 1da4f...f95

Det er fullt mulig å ta opp felleslån og regulere egenkapitalsfordelinga med en samboerkontrakt.

Anonymkode: 17792...ba4

[AnonymBruker]

4 timer siden, AnonymBruker skrev:

Da får han ta opp lån for hans andel, med pant i bolig. Dvs du må signere på pantet. Men han skal betale lånet alene.

Anonymkode: d35c2...8d7

Takk for svar! Men betyr ikke det at banken kan stikke av med hele boligen dersom han misligholder lånet? Det kommer nok ikke til å skje da, men hva skjer da med min del/mine penger? 

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Det er fullt mulig å ta opp felleslån og regulere egenkapitalsfordelinga med en samboerkontrakt.

Anonymkode: 17792...ba4

Ok  men da har vi jo det problemet igjen at jeg har dårlig betalingsevne og trolig ikke får noe særlig lån....

Anonymkode: 1da4f...f95

[Gjest Blondie65]

Nei banken kan "ikke stikke av med hele" fordi du eier halvparten. Når du signerer på pant er det pant på et bestemt beløp. Banken kan kreve pantet innløst grunnet mislighold - det betyr i praksis at de kan kreve at den som har lånet innfrir dette. Dette kan jo du gjøre i fremtiden ved å ta lån på boligen og overta en større eierandel.

Men jeg tror du vil ha stor nytte av å snakke med banken din og en eventuel juridisk rådgiver siden det her nå begynner å bli veldig mange hvis-om-dersom greier.