Er dette galskap økonomisk?

[AnonymBruker]

Vi har mulighet til å kjøpe et eldre hus med stor tomt for 3 mill. Huset og tomten er i dag taksert til 4,5 mill. På tomten er det mulig å skille ut en del, og bygge tomannsbolig. Dette er allerede godtatt av kommunen.Huset er ett oppussingsobjekt, som vi eventuelt tenker å gjøre minst mulig med før vi selger igjen etter ca et år. Regner med vi kan få ca 3 mill for det da også.
Planen blir da altså: 
Kjøpe hus + tomt for 3 mill. Bo i huset mens tomannsboligen bygges, for så å selge det gamle huset og flytte inn i den ene delen av tomannsboligen selv, og enten selge den andre delen eller leie den ut. Vil tro at hver av tomannsboligene blir taksert til ca 4,5-5 mill etterpå. 

Verdien på den utskilte tomten er ca 2,5 mill, dette vil vi ha som sikkerhet under byggingen. I tillegg har vi ca 1 mill i egenkapital og ca 1,3 mill i samlet inntekt. Prisen på tomannsboligen venter vi på, men hver del vil være på ca 140 kvm, og vi tenker å gjøre minst mulig selv.

Hva tenker dere? Er dette en "bankers" investering, eller hva er det jeg ikke ser?

Anonymkode: 6995c...5af

[AnonymBruker]

Huset vil naturligvis bli mindre attraktivt når det ligger en tomannsbolig kloss på enn når det er en diger hage der. 

Anonymkode: bbfde...182

[AnonymBruker]

Som AB over nevner, må dere ta høyde for lavere pris for bolig når det ligger en nabo så tett på.

Utover det så vil jeg si det avhenger av område. På Ullern (der jeg er fra) er det veldig mange som har gjort som dere planlegger og tjent gode penger på det. Samtidig så er dette et veldig attraktivt område i Oslo, som også ikke er så langt fra sentrum. Så du har med andre ord en stor og sterk kjøpegruppe, selv med en ekstra bolig på tomten. 

Dersom dette ikke er et område med sterkt prispress, eller et område folk trekkes til nettopp for landlige omgivelser, så vil det trekke ned å ha mindre plass rundt seg.

Ellers synes jeg ikke det høres ut som en gal investering

Anonymkode: 8227f...ea5

[AnonymBruker]

Det du ikke forteller om dere har tenkt på er byggekostnadene som skal betales samtidig som dere betaler på lånet på 2 millioner.

Ta en runde med finansierinsinstitusjonen dere tenker bruke slik at dere får opp en god oversikt over kostnadsbildet. Ta høyde for at det kan ta lengre tid å få solgt enn dagens marked tilsier.

Ideen deres er interessant og kan bære seg dersom dere har god nok økonomisk ryggrad til å kunne tåle renteøkning, høyere byggekostnad enn opprinnelig forutsatt og forsinkelser i salg.

Anonymkode: d4ffe...843

[AnonymBruker]

Du utelater en vesentlig faktor. Beliggenhet.

Er det snakk om en tomt i Oslo kan du gjøre hva du vil, det er bankers og vel så det.

Ligger tomta usentralt i Skjåk kommune må det finregning til. 

Anonymkode: a34d5...261

[AnonymBruker]

Enig med forrige taler: Er det på Grefsen, Nordberg, Tåsen, Vindern, Nordstrand? Utsikt, skole , t-bane, marka? Eller er det Jeløya, midt i Trondheim eller utenfor Flekkefjord? Hvis det er det første, ville jeg også vurdert å kjøpe til 3 mill, og selge hele greia til utbygger for 10 mill om ett år, eller gjelder eplehagereguleringen en spesifikk tomannsbolig?

Anonymkode: 49a63...902

[AnonymBruker]

Jeg tror neppe dette er i en av de populære byene til den prisen. Siste boligtomt vi så på i Bærum var taksert til 5millioner. Dette var kun tomt. 

Anonymkode: ac09b...cef

[CutTheRope]

Får ikke helt tallene til å gå opp her. Du sier at fraskilt tomt har en verdi på ca 2,5 millioner antar at dette er for tomten med tomannsbolig. Videre er verdien av hver av de to delene av tomannsbolig verd 4,5 -5 millioner etter at de er bygd. Det vil si at tomten øker fra 2,5 til 9-10 millioner ved bygging av tomannsbolig. Skal dere bygge for 6,5 millioner? Om ikke dere skal det har jeg vondt for å tro at dere får en slik verdistigning. Om dere skal det så må dere huske at dette også skal finansieres. 

Videre kjøper dere et hus med tomt for 3 millioner, skiller ut halvparten av tomten som dere sier er verd 2,5 millioner og sitter igjen med et hus verd 3 millioner. Det kan ikke stemme. Om den utsilte tomten er verd 2,5 millioner kan jo da hvem som helst bare kjøpe, skille ut tomt og deretter selge tomt og bolig seperat med en kjempegevinst. Om det finnes en mulighet for en slik kjempegevinst ville investorer kastet seg på dette og presset prisen opp på huset. Det at det er mulig å skille ute en tomt fra denne eiendommen er nok priset inn, slik at huset vil falle vesentlig i verdi ved utskillelse av tomt (dersom dette er i et området der en tomt har noen som helst verdi utover verdien av infrastruktur).

Det er helt klart mulig å tjene på et scenario slik dere skisserer, men virker som dere har helt urealistiske tanker om hvor mye hver enkelt del er verd. En investor vil ha minst 10% avkastningskrav. Det vil si at om han kjøper for 3 millioner og bygger for 5 millioner vil han kreve minst 9 millioner ved et salg for at dette er et ok prosjekt. Dette vil også være et realistisk utgangspunkt for dere. Om dere er forberedt på å gjøre mye av byggearbeidene selv kan dere kanskje redusere byggekostnader noe. Slik sett kan man sitte igjen med en gevinst på 1-2 millioner av et prosjekt i denne størrelsesordenen dersom man går inn for rett prosjekt og styrer det ordentlig. Men å satse på noe mer enn dette er urealistisk. Der er mer sannsynlig at det er noe dere ikke har tenkt på enn at det finnes en investeringsmulighet som gir så god fortjeneste. I bunn og grunn satser man 8 millioner, med et håp om å "vinne" 1-2 millioner. Og man må være klar over at man veldig fort også kan gå på et tap. Boligmarkedet kan endre seg, eller det kan bli dyrere å bygge enn antatt.

Om dere da skal gjennomføre dette må dere være klar over at dere må finansiere alt i byggeperioden. Altså om dere skal bygge en tomannsbolig til 5 millioner trenger dere totalt 8 millioner for å komme igang. Dere kan ikke begi dere ut på prosjektet før dere har fullt ut finansiert dette. Ellers risikerer dere å gå tom for penger halvveis, og da er det noe ikke lett å få solgt. 

[AnonymBruker]

TS her..

Dette er i en av de 5 største byene i Norge, 8 min kjøring fra sentrum, med nydelig utsikt. Som sagt er taksten for både tomt og hus nå 4,5 mill, men vi har altså muligheten til å kjøpe det for 3 mill. Det ligger ikke på det åpne markedet per i dag. Tomten vi eventuelt skiller ut er ikke plen/hage, men en naturtomt som ikke blir brukt til noen verdens ting i dag. Hver tomt vil få et areal på ca 800 kvm etter utskillelse, så tomannsboligen vil ikke komme klin inntil det gamle huset. 

Anonymkode: 6995c...5af

[AnonymBruker]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

TS her..

Dette er i en av de 5 største byene i Norge, 8 min kjøring fra sentrum, med nydelig utsikt. Som sagt er taksten for både tomt og hus nå 4,5 mill, men vi har altså muligheten til å kjøpe det for 3 mill. Det ligger ikke på det åpne markedet per i dag. Tomten vi eventuelt skiller ut er ikke plen/hage, men en naturtomt som ikke blir brukt til noen verdens ting i dag. Hver tomt vil få et areal på ca 800 kvm etter utskillelse, så tomannsboligen vil ikke komme klin inntil det gamle huset. 

Anonymkode: 6995c...5af

Oslo = Bankers

Bergen = Bankers

Trondheim = Bankers

Stavanger = Not so much

Fredrikstad = Kanskje

Drammen = Bankers

Anonymkode: a34d5...261