Rettigheter som andelseier

[AnonymBruker]

For noen år siden kjøpte og totalrenoverte jeg en leilighet i et borettslag. Alle andelseierne har fått beskjed om at det er nødvendig med utskiftning av ventilasjonsanlegget i bygget, noe som vil ha innvirkning på alle sine leiligheter. 

Styret har kommet med tre forslag fra et firma på hvordan dette skal gjøres. Min far har papirene siden jeg spurte om han kunne lese gjennom dem, så jeg har ikke alle detaljene tilgjengelig nå, men forslagene er som følger:

A. Gå inn via kjøkken og bad, for deretter å bygge på badene (ved å ta av plassen i walk-in-closetene i leilighetene)

B. Gå inn via kjøkken og bad, og ikke gjøre noen endringer. 

C. Gå inn via kjøkken og bad for deretter å ha full oppussing av både bad og kjøkken. Altså det er snakk om å rive ned hele kjøkkenet og sette opp nye fronter etc. 

Alternativ A og C vil føre til en økning av fellesutgiftene på mellom 40 og 50 %, mens alternativ B vil føre til en økning på mellom 15 og 20 %. Dette er etter første estimat. 

I min leilighet kommer de til ventilasjonsanlegget ved kun å gå inn via badet. Det er altså helt unødvendig at de gjør noe som helst på kjøkkenet mitt. 

Jeg motsetter meg ikke at ventilasjonsanlegget skiftes ut, men jeg har noen spørsmål. 

Alternativ A og C vil være en fordel for de som ikke har gjort noe med leilighetene siden boligene ble bygget, men er det riktig at vi som har tatt grep og renovert våre egene leiligheter skal være med å sponse dette? I forslaget ble det fremstilt som at dette gir en verdiøkning for alle leilighetene, men det får jeg ikke til å stemme. Hvor mange har vært på visning og tenkt "Denne leiligheten vil jeg ha, for den under er så fin"? Hva vil riktig fordeling av utgifter være? Det logiske for meg er at de som ønsker disse alternativene betaler for oppgraderingen av det selv. Vi som ikke ønsker det, skal slippe å betale (annet enn vår del for selve utskiftingen av ventilasjonssjakten). Dette er kun det jeg tenker, jeg vet ikke det juridiske rundt dette, men tar gjerne i mot lenker eller tips om hvor jeg kan lese meg opp på emnet. 

Alternativ B er av disse det beste alternativet, men kan de kreve å gå via både bad og kjøkken? Når de som sagt kommer til ved kun å gå via badet? 

Hvordan fattes beslutningen på dette? Stemmer man over alternativene? Hvor mye har jeg å si på inngripen i min egen leilighet? 

 

 

Anonymkode: 719b8...bb8

[punkyB]

Vil anta at dette skal diskuteres og evnt. besluttes på en generalforsamling. Sjekk om det er en innkalling i dokumentene.

Alle store vedtak skal opp på generalforsamling og det er flertallet som gjelder.  

Les deg opp på andelslag/generalforsamling om du ikke vet så mye om det.

 

 

 

[AnonymBruker]

Det alternativet som generalforsamlingen vedtar vil bli avgjørende for ALLE andelseierne. 

Kostnadene vil bli fordelt i hht tidligere vedtatte fordelingsnøkkel, og det vil ikke bli hensyntatt at enkelte har pusset opp sine leiligheter tidligere. 

De må nok inn i kjøkkenet også siden ventilasjon som oftest går både fra bad og kjøkken. 

Uansett så synes jeg det høres rart ut med forlag C, da borettslaget i utgangspunktet ikke har noe med hvilken front den enkelte har på sin kjøkkeninnredning, Innvendig er jo andelseiers eiendom. 

At det vil bli en verdiøkning på hele borettslaget stemmer nok til en viss grad, men som du sier så vil det nok påvirke de leilighetene som ikke er oppusset er enn de nyoppussede. 

Anonymkode: 6b647...ca0

[drikkerbrushverdag]

Det er baksiden med å bo i andelsleiligheter, jeg har også sponset ting som egentlig har så veldig mye å si for meg... Men ser ikke på det som noe problem da dette er ganske vesentlig med å bo i borettslag/andelsleilighet. Bruk heller talerett og stemmerett ved generalforsamlingen når vedtaket skal fattes, det er sannsynligvis flere som er enige med deg.

[AnonymBruker]

Om det er en helt nødvendig oppgradering som generalforsamlingen stemmer for, så er det i prinsippet fint lite man får gjort. Det er faren med å pusse opp selv, fordi du ikke vet om det kommer vedtak på felles oppussing en tid senere. Grunnen til at dette kan gjøres er at du som andelseier egentlig ikke eier din egen leilighet som juridisk objekt i seg selv. Du eier som navnet tilsier, en andel akkurat som man eier en andel av et selskap man har investert i, men et borettslag/andelslag gir deg en eksklusiv bruksrett til leiligheten du bor i. Det innebærer da at andelslaget (som da kan ses på som et selskap) kan fastsette kriterier for hva man kan eller ikke kan råde over i leiligheten man disponerer (har bruksrett over), og som regel vedtas det at man står fritt til å gjøre en god del selv, mens man kan bli pålagt å bli med på felles oppussing av bla. infrastruktur som er i alle leiligheter samt bad. 

Anonymkode: 8d761...831

[AnonymBruker]

Tusen takk for svar. 

Det har ikke kommet en innkalling i dokumentene, kun en beskjed om at innkalling kommer på senere tidspunkt. Har spurt flere og ingen har mottatt noe ennå. 

Skal lese meg opp i løpet av uken som kommer. 

 

Anonymkode: 719b8...bb8

[CutTheRope]

Dette er en risiko med andelsleiligheter, og før man pusser opp er det alltid lurt å forhøre seg med styret om hvilke evt fellesprosjekter som er aktuelle fremover og om noen av disse kan ha påvirkning for planene deres.

Men når man først er i den situasjonen du er har jeg 3 forslag til handlinger:

1) Finne gode argumenter for alternativ B) som du legger frem på generalforsamling for å øke sansynligheten for at dette vedtas. Du kan også lage et skriv i forkant av at innkallingen er sendt ut med en tekst som du ber dem legge ved innkallingen med argumenter for din sak.

2) Ta opp en diskusjon om hvordan kostnad skal fordeles. I et borettslag jeg bodde i tidligere skulle vinduer rehabiliteres, men flere hadde byttet sine selv. Flertallet ble da enige i at det skulle leies inn et selskap som visuelt inspiserte alle vinduer og ga en anbefaling om vinduet burde 1) ikke gjøres noen ting med, 2) males eller 3) byttes ut. Denne anbefalingen ble sendt alle andelseierene samtidig som de fikk mulighet til å endre kateogri (om noen ville ha nye vinduer kunne de bytte selv om det var tilstrekkelig at de gamle ble malt).Styret organiserte deretter både maling og bytting av vinduer, men regning ble sendt til hver enkelt beboer basert på hvor mye det kostet for dem. Tilsvarende forslag kan du legge frem. Det er sikkert snakk om store kostnader, så kanskje ikke lurt å foreslå at det sendes som regninger til beboerne da mange er negative til en regning på flere 10-talls tusen som de selv må skaffe finansiering til. Men det kan foreslås at det legges til fellesgjeld tilknyttet den enkelte leilighet og betales via felleskostnader slik at de som har fått store arbeider gjort på sine bad/kjøkken betaler mer enn de som har små arbeid på sine. Tror mange har en "innebygd" rettferdighetssans slik at et slik forslag kan bli stemt frem selv av de som har mye jobb som må gjøres.

3) Få hjelp av en advokat og undersøke om et vedtak kan være ugyldig. Det finnes regler om at man i en generalforsamling ikke kan vedta noe som er en fordel for enkelte i forhold til andre. Dette skal hindre at en gruppe internt i et andelslag går sammen om å avgjøre noe som bare gir dem en fordel på bekostning av alle andre. Har ingen praktiske eksempler her, men om det er snakk om en del penger kan det være verd å gjøre litt research og høre med en advokat om dette kan være en mulig vei. Det kan være lurt å kontakte advokat før generalforsamlingen i så fall. Dette i tilfellet styret gjør noen formelle feil knyttet til innkalling/gjennomføring av generalforsamling og du da kan dra nytte av dette i din sak. 

[Anglofil]

Dette er dessverre ulempen med å være andelseier. Derfor ønsker styret i vårt borettslag alltid å få vite om større oppussingsprosjekter, nettopp for at man skal unngå dette i størst mulig grad. Viktig å stille opp på generalforsamling ihvertfall, får håpe at dere finner en minnelig løsning.

Mvh Yvonne  

[AnonymBruker]

Takk igjen for svar. 

Det skal holdes møte til uken, så det blir spennende å se hva som skjer da. 

Anonymkode: 719b8...bb8

[AnonymBruker]

Da har vi hatt møte, men ingenting ble avgjort i denne omgang. 

Det ble påpekt fra flere at hos oss som har rehabiiitert på egen hånd, så er det gjort slik at man kommer til felles rør uten å rive en eneste vegg. Rørene er ført inn i en kasse mellom kjøkken og bad. Jeg for min del har hatt fagfolk inne til rørleggerarbeid og det eletriske og har papirer på det, så det skal være i orden juridisk sett. 

Det ble påstått at hvis det er nok lekasjer i leilighetene så vil ikke forsikringsselskapet utbetale mer. Men er ikke loven klar på at mine rør er mitt ansvar og felles rør er borettslaget sitt ansvar? 

Han ene som var på møtet sa at når det blir vedtatt hva som skal gjøre så forventer han at styret forhører seg med minst 3 firmaer om hvordan de vil gjennomføre arbeidet og hvilke pris de var. Svaret fra styret var "Det er det ikke sikkert vi gjør, vi velger det firmaet vi mener er best." Men har de lov til å velge helt fritt uten at resten av beboerne blir presentert med hvilke alternativer som finnes? 

 

 

 

 

 

Anonymkode: 719b8...bb8

[AnonymBruker]

Akkurat nå, AnonymBruker skrev:

Da har vi hatt møte, men ingenting ble avgjort i denne omgang. 

Det ble påpekt fra flere at hos oss som har rehabiiitert på egen hånd, så er det gjort slik at man kommer til felles rør uten å rive en eneste vegg. Rørene er ført inn i en kasse mellom kjøkken og bad. Jeg for min del har hatt fagfolk inne til rørleggerarbeid og det eletriske og har papirer på det, så det skal være i orden juridisk sett. 

Det ble påstått at hvis det er nok lekasjer i leilighetene så vil ikke forsikringsselskapet utbetale mer. Men er ikke loven klar på at mine rør er mitt ansvar og felles rør er borettslaget sitt ansvar? 

Han ene som var på møtet sa at når det blir vedtatt hva som skal gjøre så forventer han at styret forhører seg med minst 3 firmaer om hvordan de vil gjennomføre arbeidet og hvilke pris de var. Svaret fra styret var "Det er det ikke sikkert vi gjør, vi velger det firmaet vi mener er best." Men har de lov til å velge helt fritt uten at resten av beboerne blir presentert med hvilke alternativer som finnes? 

 

 

 

 

 

Anonymkode: 719b8...bb8

Ja styret kan bestemme hvilket firma de vil bruke. Dette har de lov til.  Det blir som regel innhentet anbud fra minst 2-3 firma som har kompetanse på det som skal gjøres. Det skal taes nøye vurdering. Rart at dere ikke har et boligbyggelag og forholde dere til. De har personer som har kompetanse til og ta en avgjørelse om de firmaene som kommer med anbud ha gode betingelser. Snakker om teknisk personell. På en generalforsamling bør styret presentere de forskjellige firmaene de har anbud fra og hvorfor de tok den avgjørelsen de gjorde når en avgjørelse er tatt. Ved utvelgelse bør det også tas hensyn til at firmaene de får anbud fra har god økonomi samt sjekke ut hva prosjekter de har hatt før og evnt resultat. 

Du har ansvar for dine rør i leiligheten din og borettslaget har ansvar for felles rør. Til syvende og sist er det dere som betaler for det uansett. I mitt borettslag ble det oppdaget lekkasje i taket i en leilighet. Firma gikk inn med kamera i alle leilighetene i blokka og fant ut at rørene var i en elendig forfatning hos alle. Hver enkelt fikk ikke beskjed om og fikse dette selv men det ble satt inn firma og til og ta det hos alle. Vedkommende som hadde fått lekkasje i taket betalte ingenting, heller ikke de som lekkasjen kom fra. Dette ble en forsikringssak. 

Hvordan slike saker blir behandlet kan nok variere fra de forskjellige borettslagene.  Uansett så har styret et lovverk og følge. Styret skal ta avgjørelser for gagner beboerne best. 

Anonymkode: 067e9...d89

[AnonymBruker]

12 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Ja styret kan bestemme hvilket firma de vil bruke. Dette har de lov til.  Det blir som regel innhentet anbud fra minst 2-3 firma som har kompetanse på det som skal gjøres. Det skal taes nøye vurdering. Rart at dere ikke har et boligbyggelag og forholde dere til. De har personer som har kompetanse til og ta en avgjørelse om de firmaene som kommer med anbud ha gode betingelser. Snakker om teknisk personell. På en generalforsamling bør styret presentere de forskjellige firmaene de har anbud fra og hvorfor de tok den avgjørelsen de gjorde når en avgjørelse er tatt. Ved utvelgelse bør det også tas hensyn til at firmaene de får anbud fra har god økonomi samt sjekke ut hva prosjekter de har hatt før og evnt resultat. 

Du har ansvar for dine rør i leiligheten din og borettslaget har ansvar for felles rør. Til syvende og sist er det dere som betaler for det uansett. I mitt borettslag ble det oppdaget lekkasje i taket i en leilighet. Firma gikk inn med kamera i alle leilighetene i blokka og fant ut at rørene var i en elendig forfatning hos alle. Hver enkelt fikk ikke beskjed om og fikse dette selv men det ble satt inn firma og til og ta det hos alle. Vedkommende som hadde fått lekkasje i taket betalte ingenting, heller ikke de som lekkasjen kom fra. Dette ble en forsikringssak. 

Hvordan slike saker blir behandlet kan nok variere fra de forskjellige borettslagene.  Uansett så har styret et lovverk og følge. Styret skal ta avgjørelser for gagner beboerne best. 

Anonymkode: 067e9...d89

Det er greit at de kan velge firma, men det ble fremstilt som at de ikke skal ta en vurdering på flere firmaer, men bare velge et. 

Anonymkode: 719b8...bb8

[AnonymBruker]

8 timer siden, AnonymBruker skrev:

Det er greit at de kan velge firma, men det ble fremstilt som at de ikke skal ta en vurdering på flere firmaer, men bare velge et. 

Anonymkode: 719b8...bb8

Det hørtes veldig rart ut. Da hadde jeg vært litt obs på om de velge et firma utifra noen de kjenner siden de er så bastante. Hos oss blir det alltid innhentet anbud fra 2-3 firma når større vedlikeholdsprosjekter skal foretas. Og det kan være stor prisforskjell. Som jeg skrev over så bør det alltid gjøres forarbeid hvilken økonomi firma har osv. Kanskje du skulle snakke med andre beboere og høre hva de mener. Er dere knyttet til boligbyggelag snakk med de og.

Anonymkode: 067e9...d89