Selge eller leie ut leilighet

[embeu002]

Hei alle sammen!

Jeg vet at lignende spørsmål har vært stilt før, både her og på andre forum. Jeg har også lest utallige artikler om teamet, men aldri funnet noe som gir svar på min situasjon. Håper noen med økonomiforståelse og\eller innsikt i eiendomsmarkedet tar seg bryet med å lese.

I 2014 kjøpet jeg en leilighet på Sandaker i Oslo. Jeg betalte 2,2 mill for den, og pr i dag er den verdt ca 2,6 mill. I løpet av noen måneder vil jeg arve 500.000 kroner som jeg vil bruke på nedbetaling av gjeld. Når dette er gjort vil jeg sitte igjen med ca 1,3 mill i lån på leiligheten.

Jeg og min kjæreste skal nå begynne å se etter noe å kjøpe sammen. Vi ser for oss en prislapp på ca 4,2 millioner (øvre grense). Vi kommer til å kjøpe i Oslo. Jeg vurderer hva jeg skal gjøre med den gamle leiligheten. Leie ut eller selge?

Jeg antar at jeg vil få ca 10.000 kr i måneden ved utleie. Juster for skatt på leieinntekter og renter på boliglånet (1,3 mill) vil jeg sitte igjen med ca 3400 kroner netto. Av disse tenker jeg at jeg bør sette av minst 5-600 kroner i måneden til vedlikehold. Jeg har allerede ca 20.000 kroner som jeg tenker å sette av som buffer i tilfelle leiligheten står tom en kort periode eller lignende.

Jeg har ingen egenkapital, og vil være avhengig av stabile leieinntekter på den gamle boligen for å få hjulene til å gå rundt. Jeg vet at jeg må skatte av et eventuelt salg av leiligheten dersom jeg går for utleie. Formålet mitt med å beholde leiligheten er for å investere pengene mine fornuftig, og at mine barn (når jeg får det) skal kunne få en god økonomisk start på livet.

For å runde av tjener jeg ca 600.000 kroner i året (med litt overtidsjobbing). Hvis jeg beholder leiligheten min blir jeg nødt til å låne halvparten av ny bolig, ca 2,1 mill.

Tusen takk for all hjelp, og for at du tok deg tid til å lese. Hilsen rådvill boligeier.

[Grandidosa83]

Du sier jo du har lest deg opp på emnet. Hva er det som gjør deg i stuss? - Som med alle andre investeringer er det jo egentlig et spørsmål om hvilken risiko og hvilket tidsperspektiv du har,

Av nysgjerrighet: Godtar banken at du blir sittende med den "gamle" leiligheten? Dersom hoderegningen min er korrekt vil jo du ha en belåningsgrad på ca 5,6 ganger lønnsinntekten din. 

[Anonym90059005]

Du spør etter et svar, men det finnes jo ikke noen fasit her. Virker som du lurer på hva som lønner seg best for deg, men det er jo helt umulig å svare på. Å beholde eller selge er begge ok alternativer. Men skal du leie ut, så bør du vel ha mange års perspektiv på det, med tanke på at du må skatte av gevinsten ved fremtidig salg. Ellers er det ingen som kan si sikkert hvordan boligprisene vil utvikle seg framover, samme med leiemarkedet, så det vil alltid være en risiko. Et annet spm er jo hva du vil gjøre med pengene om du selger, da vil du jo få et minde lån på nye leiligheten og mer å rutte med. Bare du kan svare på om du vil kunne spare de pengene, investere, betale ned fortere eller om du blåser de på shopping og champagne.

 

[AnonymBruker]

Å leie ut kan jo være en god investering forutsatt prisvekst, men har du en plan B for om du ikke får leid ut? 

Jeg solgte nettopp leiligheten min som jeg har leid ut de siste fem årene etter at jeg flyttet ut av byen fordi jeg har lagt merke til et skifte etter at svenskene begynte å flytte ut av byen. Jeg får alltid 10000 henvendelser på Finn hvis jeg legger ut annonse, så det er ikke det at leiligheten min ikke er attraktiv, men jeg synes det har blitt vanskeligere å finne leietakere over tid, noe som absolutt ikke var et problem da jeg begynte å leie ut. 

I fjor gikk jeg glipp av husleie i 1 månede fordi leietaker flyttet ut mens jeg var bortreist og ikke hadde tid til å finne en ny leietaker. Hvis det hadde vært krise så hadde jeg alltids funnet noen, men det tar litt tid å finne riktig person, arrangere visning også videre.  Å ha høy turnover fører også til at småting må fikses oftere da mange leietakere etterlater seg slitasje på leiligheten. 

Snakket med megler da jeg solgte og fikk høre at det er mange utleiere som har begynt å selge i større skala nå. Det har aldri vært flere leiligheter ute på finn.no for Oslo på leiemarkedet tidligere, og mange selger nå for å sitte igjen med overskudd fra salg nå som prisene på salgsmarkedet fortsatt er høye. 

For all del, jeg tror ikke at det vil komme noe alvorlig "krakk" med det første på boligmarkedet i Oslo. Leieprisene steg jo i juli på grunn av flere studenter også videre, men høye priser fører også til høyere turnover, noe som igjen gir mer jobbing for pengene man får inn i leie. Min første leietaker bodde i leiligheten i to år. Etter dette hadde jeg en som bodde der i ett år, så 9 måneder osv. 

Anonymkode: 74925...6b7

[AnonymBruker]

Selg! Jeg valgte å leie ut og må nå flytte tilbake 1 år for å unngå skatt. Skatt på gevinst blir fort flere hundre tusen kroner. Jeg hadde egentlig tenkt å beholde den som invistering, men så ble livet annerledes enn jeg så for meg.

selg, cash inn gevinsten og slipp å styre med utleie og leietakere

Anonymkode: 492e4...19c

[AnonymBruker]

Selg og finn andre måter å spare på. Fordi skattereglene for bolig nummer to som du ikke bor i vil bi endret på sikt slik at det er og vil bli langt mindre gunstig å drive utleie. Folk kjøper og i dag så snart de klarer å få lån. Dermed vil du få problemer med langsiktig utleie. I tillegg kommer vedlikehold, skader, slitasje, skatt ved salg ved gevinst  og alt annet. 

Anonymkode: 9d33e...725

[Akay]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Selg! Jeg valgte å leie ut og må nå flytte tilbake 1 år for å unngå skatt. Skatt på gevinst blir fort flere hundre tusen kroner. Jeg hadde egentlig tenkt å beholde den som invistering, men så ble livet annerledes enn jeg så for meg.

selg, cash inn gevinsten og slipp å styre med utleie og leietakere

Anonymkode: 492e4...19c

Dette! Selg leiligheten. Nettopp fordi at du må skatte av all gevinst ved et senere salg. Verdiøkningen du vil få over tid nå vil spises opp av skatten du må betale ved salg senere.

når det er sagt. Du kan velge å beholde leiligheten og egenkapitalen din ligger der. Man trenger ikke fysisk å ha penger for egenkapital. Annen sikkerhet er også ok. MEN! Kollegaen min holder på med det samme. Har rekkehus men ønsker å kjøpe en leilighet. For å få til dette i banken (vi tjener godt - nesten 7 sifret årlig) så var kravet til banken at man minst måtte ha 25% ek på begge boligene.

om du pantstiller leiligheten din for 25% av leiligheten som sikkerhet for et lån på 4.2 så krever det pant for 1.3 mill som du har i lån på leiligheten pluss 1050000 som er sikkerheten for det nye du skal kjøpe.

Da sitter du igjen med 150000 på leiligheten som gjør at den blir "belånt" med ca 95% og du vil ikke oppfylle kravet om minst 25% ek per bolig.

nå er ikke dette nødvendigvis fasiten men dette fikk kollegaen min høre fra flere banker.

mitt råd: 

selg leiligheten. Du sitter kanskje igjen med enda mer etter salg siden markedet i oslo er bra om dagen. Så spytter du inn det du ønsker på nytt og sparer litt til buffer/oppussing/bil whatever eller bare får deg et fleksilån. Da sitter du hvertfall meget greit i det i fremtiden

Endret 10. august 2016 av Akay