Hus fra 1700-tallet

[AnonymBruker]

Jeg vurderer å kjøpe et hus fra 1700-tallet, og det vil bli et skikkelig renoveringsprosjekt. Innvendig er rommene veldig greie, og badet er temmelig nytt. Men alt utvendig må taes; vinduer, drenering all over, tak og renner, kledning/isolering. Det elektriske anlegget skal være ok, men jeg forbereder meg på at det må gjøres en del med rør.

Huset er stort; rundt 200 m2. Vi snakker 16 vinduer som skal byttes, og garasjen bør rives ned og settes opp på nytt. Da kan det kanskje være aktuellt med dobbeltgarasje, men garasjen vil være siste prioritet rent økonomisk.

Jeg ville normalt sett holdt meg langt unna et slikt prosjekt, men beliggenhet, tomt, og sjarmen lokker stort. Har noen begitt seg ut på et slikt prosjekt, og hva kom kostnadene på sånn ca? Hva slags overraskelser kan jeg forvente med et så gammelt hus?

Anonymkode: 77a2a...e98

[AnonymBruker]

Du kan forvente at det er vernet og at renoveringen vil bli en papirmølle der alt må godkjennes hos lokale vernemyndigheter før du kan slå i en spiker i veggen...? Sånne hus bør ikke kjøpes av andre enn spesielt interesserte, det er rett og slett en hjertesak å eie den typen bygninger som krever så mye investering på alle nivåer.

 

Jeg er åpen for at du mente 70-tallet og det er jo selvfølgelig en helt annen sak.

Anonymkode: 02f59...48f

[AnonymBruker]

Er huset vernet, eller står det "i fare for" å bli vernet? 

Anonymkode: e08a7...8b2

[AnonymBruker]

18 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Du kan forvente at det er vernet og at renoveringen vil bli en papirmølle der alt må godkjennes hos lokale vernemyndigheter før du kan slå i en spiker i veggen...? Sånne hus bør ikke kjøpes av andre enn spesielt interesserte, det er rett og slett en hjertesak å eie den typen bygninger som krever så mye investering på alle nivåer.

 

Jeg er åpen for at du mente 70-tallet og det er jo selvfølgelig en helt annen sak.

Anonymkode: 02f59...48f

 

17 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Er huset vernet, eller står det "i fare for" å bli vernet? 

Anonymkode: e08a7...8b2

1700-tallet, ikke 70-tallet   Står ingenting i salgsrapport/takstmannens vurdering av bygget at det er et vernet bygg. Si det er vernet, blir det da en utfordring å få renovert utvendig?

Anonymkode: 77a2a...e98

[AnonymBruker]

6 minutter siden, AnonymBruker skrev:

 

1700-tallet, ikke 70-tallet   Står ingenting i salgsrapport/takstmannens vurdering av bygget at det er et vernet bygg. Si det er vernet, blir det da en utfordring å få renovert utvendig?

Anonymkode: 77a2a...e98

Du kan trygt gå ut fra at det sannsynligvis er vernet siden det er eldre enn 1850. Du bør sjekke med kommunens verneplan hva du kan få lov til å gjøre. 

Anonymkode: 02f59...48f

[AnonymBruker]

7 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Du kan trygt gå ut fra at det sannsynligvis er vernet siden det er eldre enn 1850. Du bør sjekke med kommunens verneplan hva du kan få lov til å gjøre. 

Anonymkode: 02f59...48f

Takk for tips, det skal jeg absolutt sjekke til mandag! Men sett bortsett fra det, hva vil jeg se frem til av kostnader?

Anonymkode: 77a2a...e98

[AnonymBruker]

3 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takk for tips, det skal jeg absolutt sjekke til mandag! Men sett bortsett fra det, hva vil jeg se frem til av kostnader?

Anonymkode: 77a2a...e98

Vel, først og fremst bør du være klar over at du kan søke om midler i kulturminnefondet (?) til vedlikehold og renovering av vernede og fredede hus. Ellers kan du regne med at du må restaurere og reparere heller enn å bare bytte ut til moderne og nye materialer. F.eks kan de kreve at alle vinduer må beholdes, da må du beregne kostnader til å kitte og ev finne løsninger til isolering (innervinduer f.eks.). Du kan slite litt med å finne fagfolk, men om det viser seg å være et vernet bygg, så kontakt lokale byggeskikkforeninger, kulturhistoriske museer etc for tips og råd.

 

Når det er sagt, ikke alle så gamle hus er vernet. Noen er f.eks allerede så "ødelagte" at de har mistet all verneverdi. Jeg synes det er rart at takstmann ikke har nevnt dette om huset er så gammelt som påstått. 

Anonymkode: 02f59...48f

[AnonymBruker]

1 minutt siden, AnonymBruker skrev:

Vel, først og fremst bør du være klar over at du kan søke om midler i kulturminnefondet (?) til vedlikehold og renovering av vernede og fredede hus. Ellers kan du regne med at du må restaurere og reparere heller enn å bare bytte ut til moderne og nye materialer. F.eks kan de kreve at alle vinduer må beholdes, da må du beregne kostnader til å kitte og ev finne løsninger til isolering (innervinduer f.eks.). Du kan slite litt med å finne fagfolk, men om det viser seg å være et vernet bygg, så kontakt lokale byggeskikkforeninger, kulturhistoriske museer etc for tips og råd.

 

Når det er sagt, ikke alle så gamle hus er vernet. Noen er f.eks allerede så "ødelagte" at de har mistet all verneverdi. Jeg synes det er rart at takstmann ikke har nevnt dette om huset er så gammelt som påstått. 

Anonymkode: 02f59...48f

Jeg vil jo anta at hvis bygningen(e) var vernet, så ville det være nevnt i rapporten.

Er bygget vernet så tenker jeg at jeg lar være, jeg vil ha behov for å sette i gang med restaurering umiddelbart.

Anonymkode: 77a2a...e98

[AnonymBruker]

13 timer siden, AnonymBruker skrev:

Jeg vil jo anta at hvis bygningen(e) var vernet, så ville det være nevnt i rapporten.

Er bygget vernet så tenker jeg at jeg lar være, jeg vil ha behov for å sette i gang med restaurering umiddelbart.

Anonymkode: 77a2a...e98

Det ville jeg ikke gått ut fra nei. Det kan være en av de tingene man velger å la være å sjekke og heller legger ansvaret for det over på ev kjøper. Man har jo undersøkelsesplikt som kjøper også. Litt som å ikke nevne det planlagt byggefeltet eller veiutbygginga etc... 

Anonymkode: 02f59...48f

[AnonymBruker]

14 timer siden, AnonymBruker skrev:

Du kan forvente at det er vernet og at renoveringen vil bli en papirmølle der alt må godkjennes hos lokale vernemyndigheter før du kan slå i en spiker i veggen...? Sånne hus bør ikke kjøpes av andre enn spesielt interesserte, det er rett og slett en hjertesak å eie den typen bygninger som krever så mye investering på alle nivåer.

 

Jeg er åpen for at du mente 70-tallet og det er jo selvfølgelig en helt annen sak.

Anonymkode: 02f59...48f

Jeg stiller meg bak dette, og det er viktigere jo større andel av huset som er origihalt. Etter min mening ville det for eksempel nærme seg vandalisme å bytte ut eventuelle originale vinduer med nye, noe som bare er litt av grunnen til at jeg selv aldri kunne eie et slikt hus. 

Anonymkode: c5af5...c89

[AnonymBruker]

14 timer siden, AnonymBruker skrev:

 

1700-tallet, ikke 70-tallet   Står ingenting i salgsrapport/takstmannens vurdering av bygget at det er et vernet bygg. Si det er vernet, blir det da en utfordring å få renovert utvendig?

Anonymkode: 77a2a...e98

Et vernet eller verneverdig hus kan du ikke slå en spiker i uten tillatelse og i samarbeid med by- eller riksantikvaren. Et hus fra 1700 (hva du mener med å rette 1700 tallet til ikke 70 tallet er ubegripelig) som ikke er vernet eller i ferd med å bli vernet må ha gått under radaren for myndighetene. 

Anonymkode: e08a7...8b2

[AnonymBruker]

14 timer siden, AnonymBruker skrev:

Vel, først og fremst bør du være klar over at du kan søke om midler i kulturminnefondet (?) til vedlikehold og renovering av vernede og fredede hus. Ellers kan du regne med at du må restaurere og reparere heller enn å bare bytte ut til moderne og nye materialer. F.eks kan de kreve at alle vinduer må beholdes, da må du beregne kostnader til å kitte og ev finne løsninger til isolering (innervinduer f.eks.). Du kan slite litt med å finne fagfolk, men om det viser seg å være et vernet bygg, så kontakt lokale byggeskikkforeninger, kulturhistoriske museer etc for tips og råd.

 

Når det er sagt, ikke alle så gamle hus er vernet. Noen er f.eks allerede så "ødelagte" at de har mistet all verneverdi. Jeg synes det er rart at takstmann ikke har nevnt dette om huset er så gammelt som påstått. 

Anonymkode: 02f59...48f

Kast ikke blør i øynene til ts. De midlene man kan få fra ulke instanser til renovering av verneverdige bygg er småstein i forhold til hvilke utgifter dette medfører. Derfor står mange gamle bygg til de bare er en plankehaug. 

Anonymkode: e08a7...8b2

[AnonymBruker]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Det ville jeg ikke gått ut fra nei. Det kan være en av de tingene man velger å la være å sjekke og heller legger ansvaret for det over på ev kjøper. Man har jo undersøkelsesplikt som kjøper også. Litt som å ikke nevne det planlagt byggefeltet eller veiutbygginga etc... 

Anonymkode: 02f59...48f

 

40 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Jeg stiller meg bak dette, og det er viktigere jo større andel av huset som er origihalt. Etter min mening ville det for eksempel nærme seg vandalisme å bytte ut eventuelle originale vinduer med nye, noe som bare er litt av grunnen til at jeg selv aldri kunne eie et slikt hus. 

Anonymkode: c5af5...c89

Nå er jo hovedgrunnen til at jeg i det hele tatt vurderer et slikt hus nettopp pga sjelen det har, og jeg ville derfor bevart alt som bevares kunne. Jeg kjøper da vitterlig ikke et slikt hus for å gjøre det om!

35 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Et vernet eller verneverdig hus kan du ikke slå en spiker i uten tillatelse og i samarbeid med by- eller riksantikvaren. Et hus fra 1700 (hva du mener med å rette 1700 tallet til ikke 70 tallet er ubegripelig) som ikke er vernet eller i ferd med å bli vernet må ha gått under radaren for myndighetene. 

Anonymkode: e08a7...8b2

Nå var det spørsmål om en bruker hadde misforstått, om hvorvidt jeg kunne ha ment at bygget var fra 70-tallet og ikke 1700 tallet, det var derfor jeg skrev dette. Det er meningsløst at jeg skulle måtte forklare det når det står lenger opp i tråden.

Men som jeg sa i går; jeg kommer ikke til å kjøpe bygget hvis det er verneverdig. Det jeg er ute etter, som tråden handler om, er kostnadsberegninger ut i fra egne erfaringer. Ikke synsinger om hvorvidt jeg er verdig et verneverdig bygg, eller mer diskusjoner om bygget er verneverdig eller ikke. Dette finner jeg ut av over helgen, det er kun temaet i tråden jeg ønsker å få tilbakemeldinger på!

Anonymkode: 77a2a...e98

[AnonymBruker]

Bygget er automatisk vernet ut fra Kulturminneloven siden det er eldre enn 1850, spørsmålet er om det er kommet på verneplanen til kommunen eller av andre grunner ikke blir ansett som verneverdig. Noen velger å ignorere mulighetene for dette, men ignoranse fritar en ikke fra loven. 

Anonymkode: 02f59...48f

[AnonymBruker]

Noen som kan svare på det jeg faktisk spør om i tråden her?

Anonymkode: 77a2a...e98

[Gjest Evans]

Foreldrene min renoverte et slikt hus, bare veldig mye større. Det tok flere år. De fikk ikke gjøre om på fasaden. De var i kontakt med fortidsminneforeningen og hadde et samarbeid med dem. Det kan hende du kan få noen gode tips til restaurering av gamle bygg?

Huset er ellers bygd på en grunnmur av stein, men det er fire store tømmerstokker som ligger på kryss, om du forstår hva jeg mener? Huset er bygd opp på disse og selve grunnmuren er rundt. Husket var skakt, så gulvet måtte opp også måtte de jekke opp hele huset. Det gikk faktisk ganske bra. Husker pappa stod nede mellom alle tømmerstokkene

Det hører til en veldig stor låve også. Den var også skakk. På den satte de vaier i den ene kanten, og dro den faktisk opp på den måten. Det er jo også en måte å rette opp gamle hus på. 

Også er det jo isolering da. Det må du sikkert gjøre, om det ikke er gjort. Hos oss var det isolert med avispapir og halm. Det er det fortsatt, men nå er det også glava. Slike hus er ekstremt sårbare for brann. Begynner det å brenne er huset nede på null komma niks, så pass på det når dere pusser opp. Fort gjort at det skjer ett eller annet i oppussingsprosjektet som gir gnister. Det skjedde hos naboen

Ellers har stokkmaur vært et problem. Det bør du undersøke mens dere pusser opp/eller før. Kan det sikkert være greit å finne ut av mens dere renoverer. De kan bli skremt og flytte seg innover fra bolet sitt. Noe sikkelig dritt. 

Hvis du ikke har særlig erfaring med oppussing ville jeg nok kontaktet noen som har pusset opp gamle hus som dette tidligere. Jeg ville også kontaktet fortidsminneforeningen, for å høre om de har noen gode tips og råd på veien - kanskje de kan sette deg i kontakt med entreprenører også. 

Kostnadsmessig: Svindyrt. De gjorde det på 1980-tallet, og satt visst med lån langt opp etter øra. Jeg vet ikke eksakt pris, men veldig dyrt har de sagt at det var. De gjorde også veldig mye selv, men materialer koster. Nå skal det sies at dette huset var mye større enn ditt da. 

Hvis du kommer i kontakt med en entreprenør kan du kanskje ta med han/hun på befaring før du kjøper, så kan han/hun anslå ca. hvor mye det vil koste deg? 

Endret 9. juli 2016 av Evans

[AnonymBruker]

1 time siden, Evans skrev:

Foreldrene min renoverte et slikt hus, bare veldig mye større. Det tok flere år. De fikk ikke gjøre om på fasaden. De var i kontakt med fortidsminneforeningen og hadde et samarbeid med dem. Det kan hende du kan få noen gode tips til restaurering av gamle bygg?

Huset er ellers bygd på en grunnmur av stein, men det er fire store tømmerstokker som ligger på kryss, om du forstår hva jeg mener? Huset er bygd opp på disse og selve grunnmuren er rundt. Husket var skakt, så gulvet måtte opp også måtte de jekke opp hele huset. Det gikk faktisk ganske bra. Husker pappa stod nede mellom alle tømmerstokkene

Det hører til en veldig stor låve også. Den var også skakk. På den satte de vaier i den ene kanten, og dro den faktisk opp på den måten. Det er jo også en måte å rette opp gamle hus på. 

Også er det jo isolering da. Det må du sikkert gjøre, om det ikke er gjort. Hos oss var det isolert med avispapir og halm. Det er det fortsatt, men nå er det også glava. Slike hus er ekstremt sårbare for brann. Begynner det å brenne er huset nede på null komma niks, så pass på det når dere pusser opp. Fort gjort at det skjer ett eller annet i oppussingsprosjektet som gir gnister. Det skjedde hos naboen

Ellers har stokkmaur vært et problem. Det bør du undersøke mens dere pusser opp/eller før. Kan det sikkert være greit å finne ut av mens dere renoverer. De kan bli skremt og flytte seg innover fra bolet sitt. Noe sikkelig dritt. 

Hvis du ikke har særlig erfaring med oppussing ville jeg nok kontaktet noen som har pusset opp gamle hus som dette tidligere. Jeg ville også kontaktet fortidsminneforeningen, for å høre om de har noen gode tips og råd på veien - kanskje de kan sette deg i kontakt med entreprenører også. 

Kostnadsmessig: Svindyrt. De gjorde det på 1980-tallet, og satt visst med lån langt opp etter øra. Jeg vet ikke eksakt pris, men veldig dyrt har de sagt at det var. De gjorde også veldig mye selv, men materialer koster. Nå skal det sies at dette huset var mye større enn ditt da. 

Hvis du kommer i kontakt med en entreprenør kan du kanskje ta med han/hun på befaring før du kjøper, så kan han/hun anslå ca. hvor mye det vil koste deg? 

Tusen takk for svar   Hva vil det si at man ikke har lov til å endre på huset, innebærer dette også at man ikke har lov til å bytte kledning?

Jeg må ha fagfolk til å gjøre alt, og jeg forstår at det vil bli et dyrt prosjekt. Jeg har 1 million til rådighet (kanskje litt til), vet ikke om det vil holde? Jeg skal ta en telefon til takstmannen som var der på befaring og høre hva han sier, men jeg kjenner jeg er litt skremt. Akkurat nå frister det nesten mer med en blokkleilighet, hehe

Anonymkode: 77a2a...e98

[Gjest Evans]

2 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Tusen takk for svar   Hva vil det si at man ikke har lov til å endre på huset, innebærer dette også at man ikke har lov til å bytte kledning?

Jeg må ha fagfolk til å gjøre alt, og jeg forstår at det vil bli et dyrt prosjekt. Jeg har 1 million til rådighet (kanskje litt til), vet ikke om det vil holde? Jeg skal ta en telefon til takstmannen som var der på befaring og høre hva han sier, men jeg kjenner jeg er litt skremt. Akkurat nå frister det nesten mer med en blokkleilighet, hehe

Anonymkode: 77a2a...e98

Slik jeg har forstått det kan du fint bytte ut plankene, og sette på ny panel, men panelen må være noen lunde lik den orginale. Vi måtte beholde utskjæringer som var rundt vinduspostene, de som ble skiftet ut måtte skjæres på samme måte. Vi kunne heller ikke gjøre noen påbygg, feks veranda og slikt.

jeg tror det er lurt å være litt redd jeg  Da går du ikke inn i noe du ikke kan takle. Jeg vet ikke om en million vil være nok, men når man pusser opp går pengene fort og man kan komme over uventede kostnader. Jeg pusser opp en leilighet fra 1930-tallet nå, og jeg slipper å ta en del, men regner allikevel med at det kan komme opp til 500 tusen. Fort gjort at det blir dyrt! 

Ville absolutt tatt med en takstmann og noen som har renovert hus tidligere. De kan sikkert si noe om dette vil være verdt det, og kanskje gi en ca. pris  samt se farer der de lurer  

[AnonymBruker]

22 minutter siden, Evans skrev:

Slik jeg har forstått det kan du fint bytte ut plankene, og sette på ny panel, men panelen må være noen lunde lik den orginale. Vi måtte beholde utskjæringer som var rundt vinduspostene, de som ble skiftet ut måtte skjæres på samme måte. Vi kunne heller ikke gjøre noen påbygg, feks veranda og slikt.

jeg tror det er lurt å være litt redd jeg  Da går du ikke inn i noe du ikke kan takle. Jeg vet ikke om en million vil være nok, men når man pusser opp går pengene fort og man kan komme over uventede kostnader. Jeg pusser opp en leilighet fra 1930-tallet nå, og jeg slipper å ta en del, men regner allikevel med at det kan komme opp til 500 tusen. Fort gjort at det blir dyrt! 

Ville absolutt tatt med en takstmann og noen som har renovert hus tidligere. De kan sikkert si noe om dette vil være verdt det, og kanskje gi en ca. pris  samt se farer der de lurer  

Jeg vet det allerede er gjort påbygg som veranda, men jeg vet jo lite om dette er søkt om. Takstmann har allerede vært der på befaring, så jeg skal høre med han hva han mener om prosjektet. 

Jeg heller nok heller mot å kjøpe noe nyere eller leilighet nå, det får være grenser for hvor mye spenning man skal ha på egenhånd. Så får jeg heller skape sjarm der jeg måtte ende opp

Anonymkode: 77a2a...e98

[Gjest *Micki*]

Hvis du kjenner en entreprenør personlig så kan du kanskje få han til å kjøpe materialer for deg, de får ofte ganske mye prosenter på bygge varehandler. Vet ikke helt lovligheten på det men.